Exp 4937 (02-Ago-1999)

RAFAEL ROMERO SIERRA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Magistrado Ponente: Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
Santafé de Bogotá, D.C., dos (2) de agosto de mil novecientos noventa y nueve (1999)

     Referencia: Expediente No. 4937
   Se decide el recurso de casación interpuesto por el Municipio de Manizales en su condición de demandado, contra la sentencia dictada el 26 de agosto de 1993  por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, en este proceso ordinario promovido por LIBARDO ANTONIO JARAMILLO PINEDA frente al aquí recurrente y otros.

ANTECEDENTES
   1. En demanda presentada el 12 de junio de 1990, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales (fls. 59 al 65, c. 1), LIBARDO ANTONIO JARAMILLO PINEDA, por intermedio de apoderado judicial solicitó que previos los trámites del proceso ordinario se hicieran las siguientes o semejantes declaraciones y condenas:
   1.1. Que es nulo absolutamente, por objeto ilícito el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 1629, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales el 30 de septiembre de 1974, mediante la cual el Dr. GUSTAVO ROBLEDO ISAZA obrando en nombre y representación de la sociedad "RECONSTRUCTORA MANIZALES LTDA. -RECOMAN-" vendió un inmueble consistente en un lote de terreno con sus mejoras y anexidades, situado en la ciudad mencionada en la Calle 50 Nro. 20 - 64, el cual aparece debidamente identificado en el libelo por los respectivos linderos.
   1.2. Que se ordene la cancelación de la anterior escritura en los términos de los artículos 45 y 47 del Decreto Ley 960 de 1970 y se libre el exhorto correspondiente al Notario Segundo de Manizales, para los fines indicados.
   1.3. Que se disponga la cancelación del registro de la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria No. 100-0001806, para cuyo efecto solicitó se librara el respectivo oficio al Registrador de Instrumentos públicos de la misma ciudad.
   1.4. Que se decreten las restituciones recíprocas a que hubiere lugar, de acuerdo con lo probado en el proceso y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.746 del C. C.
   2. Son fundamento de las pretensiones los hechos que se resumen a continuación:
   2.1. Mediante escritura pública No. 1629 del 30 de septiembre de 1974, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales, el Dr. GUSTAVO ROBLEDO ISAZA obrando en nombre y representación de la Sociedad "RECONSTRUCTORA MANIZALES LIMITADA.- RECOMAN", transfirió al Municipio mencionado el derecho de dominio y la posesión material, respecto del inmueble al que se hizo mención anteriormente.
   2.2.  El precio de la negociación fue de quinientos noventa y ocho mil doscientos seis pesos con cuarenta centavos ($598.206.40).
   2.3.  En el hecho 5o. de la escritura se hizo constar que el inmueble objeto de la venta no había sido enajenado con anterioridad por el vendedor y que se encontraba libre de todo gravamen, pleito pendiente, embargo judicial, etc.
   2.4. La escritura mencionada fue registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados de Manizales, el 15 de noviembre de 1974, en el folio de matricula inmobiliaria No. 100-0001806.
   2.5. Para la fecha en que se otorgó la escritura precitada, el inmueble objeto de la venta, se encontraba embargado dentro del proceso ejecutivo que con título hipotecario adelantaba el señor FERMIN NARANJO ARISTIZABAL contra la sociedad vendedora, en el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales, y  dentro del proceso ejecutivo laboral que promoviera el señor MIGUEL LONDOÑO frente a la misma sociedad, ante el Juzgado Primero Laboral, también del Circuito de Manizales.
   2.6. Por auto del 12 de noviembre de 1974 dicho despacho judicial ordenó el levantamiento de la cautela, decisión que fue anotada en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria el 14 del mismo mes y año.
   2.7. En virtud de lo anterior, afirma el demandante, existe objeto ilícito en el contrato de compraventa a que se ha hecho mención, razón por la que está afectado de nulidad absoluta. Para respaldar su aserto transcribe en lo pertinente los artículos 1521, 1741 y 1742 del C. C., este último subrogado por el artículo 2o. de la ley 50 de 1936.
   2.8. También sostiene el actor que en el caso en cuestión, no existió autorización del juez del conocimiento, ni consentimiento del acreedor al momento de perfeccionarse el correspondiente acto.
   2.9.  Así mismo, expresa que tiene interés jurídico para demandar, puesto que ante el mismo Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales adelanta un proceso de pertenencia por prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio en contra del Municipio multicitado, ya que ha poseído materialmente, de manera pública, pacífica y tranquila, parte del inmueble dado en venta desde el 10 de febrero de 1966, es decir, por más de veinte (20) años.
   3.  Al respecto, explica que, para la fecha en que se suscribió la escritura contentiva del contrato atacado, estaba en posesión material de todo el predio y que con motivo de dicho acto entregó formalmente parte del mismo y se quedó con un lote de terreno mejorado con casa de habitación e instalaciones para un taller de mecánica automotríz, ubicado en la calle 50 No. 20-64 de Manizales,  dentro de los linderos anotados en el libelo.
   3.1. Precisado lo anterior insiste en que el interés para obrar se deriva "de la posibilidad que tiene de obtener la declaratoria de pertenencia por prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, cuyo tiempo ya completó, pero que se encuentra impedido para obtenerla, ya que el inmueble en general se encuentra en cabeza de una Entidad de Derecho Público, como lo es el Municipio de Manizales, contra el cual no podría prosperar una acción de dicha naturaleza, según normas en actual vigencia. Por consiguiente, está sufriendo un perjuicio actual, que data desde la misma fecha de la escritura 1629/74."
   3.2. La Sociedad vendedora fue liquidada definitivamente mediante escritura pública otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Manizales, el 8 de mayo de 1981 e inscrita en la Cámara de Comercio el 12 de agosto del mismo año;  en virtud de lo cual, la presente demanda se dirige en contra del Municipio de Manizales y de los socios que conformaban dicha sociedad, doctores OSCAR BORRERO MOLINA Y GUSTAVO ROBLEDO ISAZA, a fin de integrar el litisconsorcio necesario.
   4. Notificado el auto admisorio de la demanda y corrido el respectivo traslado a los demandados (fls. 67, 68 y 83, c. 1), el Municipio de Manizales, por intermedio de apoderado judicial,  dio contestación oponiéndose a todas y cada una de las pretensiones (fls. 70 al 78).
   Por su parte GUSTAVO ROBLEDO ISAZA, también por intermedio de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones y propuso como excepciones de fondo las que denominó: ilegitimidad de la causa del actor, ilegitimidad en la causa por pasiva, falta de fundamento sustantivo de las pretensiones del actor, validez plena del contrato de venta, prescripción de la acción por pasiva, e inexistencia del hecho objeto de la demanda (fls. 85 al 90, c.1).
   El demandado Oscar Borrero Molina no contestó la demanda.
   5.  Puso fin a la primera instancia la sentencia del 11 de noviembre de 1992, por medio de la cual se absolvió a los demandados y se condenó en costas a la parte demandante (fls. 149 al 166, id.).
   6. Apelada por la parte actora la sentencia de primer grado, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, mediante providencia del 26 de agosto de 1993 (fls. 23 al 46, c. 5), la revocó y en su lugar declaró viciado de nulidad absoluta por objeto ilícito el contrato de compraventa celebrado por el Municipio de Manizales con la Sociedad Reconstructora Manizales Ltda. “RECOMAN”, el cual se encuentra contenido en la escritura pública No. 1629 del 30 de septiembre de 1974, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales, e inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria No. 100-0001806.
   Como consecuencia de la declaración anterior, ordenó oficiar tanto al Notario como al Registrador, para que se hicieran las anotaciones pertinentes y volvieran las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato. También dispuso que el Municipio de Manizales le restituyera a los codemandados el inmueble objeto del contrato y que éstos a su vez le reintegraran a aquél el precio recibido en cuantía de $598.206.40 con la respectiva corrección o ajuste monetario, valorado en unidades de poder adquisitivo constante “UPAC”, conforme a certificación que expida el Banco de la República al momento del pago.
   Además, condenó al Municipio a pagar a los codemandados la suma de SEIS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS PESOS ($6.743.500.oo) por concepto de frutos causados desde la fecha de celebración del contrato, y a la parte demandada a cancelar las costas del proceso, aclarando que el ente municipal está exento de sufragar agencias en derecho por expreso mandato del inciso segundo del ordinal primero del artículo 392 del C. de P. C.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
   El ad quem luego de referirse al desarrollo del proceso, inicia las consideraciones afirmando que indudablemente se configura el presupuesto de la pretensión denominado legitimación en la causa por activa, toda vez que el accionante LIBARDO ANTONIO JARAMILLO PINEDA detenta total o parcialmente el inmueble a que se refiere el contrato atacado, predio respecto del cual persigue la declaración de dominio, mediante un proceso de pertenencia que en ese momento se tramitaba en el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales.
   Por lo anterior, estima que es evidente que el acto contractual cuestionado podría ocasionarle un perjuicio serio y actual, pues de declararse la nulidad absoluta, el inmueble regresaría al dominio privado de la sociedad vendedora o de los socios que la integraron y como las cosas vuelven al estado anterior, entonces posiblemente prosperaría su pretensión de dominio, ya que podría hacer valer todo el tiempo que lleva en el predio y así completar el lapso que la ley exige para la prescripción ordinaria o extraordinaria.
   Concluye este punto sosteniendo que es manifiesto el interés del demandante para actuar, puesto que la vigencia del contrato le ocasionaría consecuencias de orden patrimonial, pues mientras que el dominio del inmueble esté radicado en un ente de derecho público, no puede aspirar a adquirirlo por prescripción, en virtud de lo previsto por el ordinal 4o. del artículo 407 del C. de P. C.  
   A continuación examinó la legitimación por pasiva, encontrándola también configurada, para enseguida proceder a analizar el fondo de la cuestión debatida.

   Inicia su estudio sosteniendo que la jurisprudencia que sirvió de apoyo al a quo fue rectificada por la Corte mediante sentencia del 14 de diciembre de 1976, la cual fue ratificada por proveído del 12 de junio de 1980. Para respaldar su aserto transcribió lo que consideró pertinente al punto, luego de lo cual manifestó que acogía en su integridad lo dicho por la Corte en esos proveídos.               
   Precisado lo anterior, afirmó que para que la tradición sea válida es necesario que el título o contrato que le preceda también lo sea, es decir, que no se hubiere celebrado en relación con cosas cuya venta prohibe de manera expresa el artículo 1521 del Código Civil. Sostiene que no es legal afirmar que el contrato tuvo objeto ilícito, pero que no la tradición por cuanto el embargo había perdido su vigencia para el momento en que el modo se configuró. Si el título se refiere a un objeto ilícito, también queda viciada la tradición. Por consiguiente, concluyó que debían acogerse las pretensiones de la parte actora, por cuanto ninguna de las excepciones que el codemandado propuso, podía prosperar.

LA DEMANDA DE CASACION
   El municipio de Manizales, en su condición de codemandado, impugna la sentencia antes resumida formulando cinco (5) cargos, todos con fundamento en la causal 1a. del artículo 368 del C. de P. C. En el primero y en el quinto se acusa la sentencia de ser directamente violatoria de la ley sustancial,  en tanto que los  tres restantes se proponen por la vía indirecta.
   Los cargos se estudiarán en el orden propuesto, así: el primero y segundo se despacharán conjuntamente por merecer consideraciones comunes, luego el tercero, y, dado que el cuarto y quinto persiguen que se case parcialmente la sentencia en lo referente a las restituciones mutuas, se omitirá el estudio del cuarto, toda vez que el quinto  está  llamado  a  prosperar y sólo habría lugar a analizar  el cuarto en la medida que éste resultará impróspero, pues al salir exitoso implica que en la sentencia que ponga fin a este litigio no debe haber condena sobre restituciones mutuas, mientras que en el cuarto simplemente se ataca la tasación de éstas cuando se declara nulo el contrato por objeto ilícito.
CARGO PRIMERO
   Con apoyo en la causal primera se acusa la sentencia de violar directamente, por aplicación indebida, los artículos 1740, 1741 y 1746 del C.C., así como los artículos 2o. de la Ley 50 de 1936 y  407 inciso 4o. del C. de P. C.
   Al iniciar el desarrollo del cargo, el recurrente manifiesta que el actor LIBARDO ANTONIO JARAMILLO PINEDA pretende que se declare nulo absolutamente el contrato de compraventa contenido en la escritura No. 1629, otorgada en la Notaría Segunda de Manizales el 30 de septiembre de 1974, mediante la cual la Sociedad Reconstructora Manizales Ltda. vendió un inmueble al Municipio de Manizales, invocando para tal efecto su condición de tercero afectado por tal acto, ya que es poseedor de parte del inmueble desde el año de 1966 y por lo tanto tiene la posibilidad de adquirirlo por prescripción extraordinaria.
   Afirma el recurrente que el Tribunal violó directamente la ley, por aplicación indebida de las normas sustanciales anotadas, al deducir del hecho de la posesión del actor Jaramillo Pineda, combinada con los efectos de la compraventa en cuestión, la existencia del interés jurídico y la consiguiente legitimación en la causa, por cuanto el interés que legitima para promover esta clase de acción, no es un interés cualquiera, sino uno que no sea indirecto, eventual o contingente.
   Al respecto, dice, que no es jurídicamente razonable admitir que un tercero que no ostenta una condición judicial definida y cierta, sino que apenas pretende adquirirla, requiriendo para tal efecto una decisión jurisdiccional, pueda atacar actos que le son ajenos, so pretexto de causarle daño patrimonial, pues en dicho caso no existe un interés jurídico cierto y determinado que justifique su intromisión en las relaciones jurídicas de otros, porque sólo es titular de un derecho litigioso, el cual no tiene más contenido que el alea incierta de ganar o perder el litigio respectivo. De modo que no le asiste al demandante un interés jurídico con la consistencia que el artículo 2o. de la ley 50 de 1936 exige para que un tercero pueda alegar la nulidad absoluta de un acto celebrado por otros.

   Para demostrar sus aseveraciones cita y transcribe en lo pertinente dos fallos de la Corte, en los cuales se analiza el interés jurídico que permite a los terceros impugnar actos ajenos, para a renglón seguido expresar que el Tribunal incurrió en error jurídico al estimar que al demandante le asistía el interés que exige la ley, por el simple hecho de ser poseedor del inmueble en la fecha de celebración del contrato, pues doctrinaria y jurisprudencialmente está  aclarado  que  el  interés  debe  existir  al momento mismo de la celebración del acto impugnado, siendo irrelevante si llega a tenerse con posterioridad.
   Por lo anterior, dice que el interés en cuestión, tiene que ser coetáneo con la celebración del contrato, requisito que no se dio en el asunto sub judice, pues según la demanda el actor inició la posesión en el año de 1966, lo cual significa que para la fecha de la celebración del contrato impugnado -30 de septiembre de 1974-,  sólo llevaba nueve (9) años de posesión, estando por lo tanto muy lejos de adquirir el dominio del inmueble por prescripción extraordinaria.
   Para concluir, expresa que ante la evidencia de la falta de interés jurídico, la sentencia impugnada vulneró por aplicación indebida los preceptos citados inicialmente, incluido el art. 407 ord. 4º. del C. de P. Civil, tenido en cuenta por el Tribunal al dar por existente el interés jurídico del actor.
   Finalmente solicita se case la sentencia recurrida, para que en su lugar se profiera una confirmatoria de la de primera instancia.

CARGO SEGUNDO
   Con fundamento en la causal 1a. del artículo 368 del C. de P. C. se acusa la sentencia de ser violatoria de los artículos 1740, 1741 y 1746 del C. C.,  2o. de la Ley 50 de 1936 y 407 numeral 4o. del C. de P. C. por aplicación indebida como consecuencia de errores de hecho cometidos por el Tribunal en la apreciación de la prueba.
   En el desarrollo del cargo sostiene la censura que el fallador incurrió en error manifiesto de hecho en la apreciación de las afirmaciones contenidas en la demanda, pues las mismas excluían de manera absoluta el interés jurídico reconocido por el Tribunal al demandante, ya que el interés que habilita a un tercero para alegar la nulidad absoluta de un acto o contrato celebrado por otros, tiene que existir plenamente en el momento de efectuarse el acto acusado de nulidad absoluta.
   También afirma el casacionista que quien es poseedor de un inmueble no está jurídicamente amparado contra actos dispositivos del verdadero dueño, así le causen perjuicio, y menos cuando al momento de celebrarse el acto de enajenación la posesión no ha tenido la duración necesaria para adquirir inmediatamente el dominio por usucapión.
   Manifiesta el recurrente que el Tribunal hizo caso omiso de la confesión del demandante,  quien en la demanda dijo que era un simple poseedor material del inmueble cuando se celebró el contrato atacado y que para 1974, año en que se efectuó el mismo, llevaba apenas ocho años “largos” de posesión, por lo que le faltaba mucho tiempo para adquirir el inmueble por prescripción. Por lo anterior, expresa que al no habérsele causado ningún daño inmediato al señor JARAMILLO PINEDA, éste no tiene interés jurídico que legitime su pretensión.
   Continúa afirmando que también incurrió en error de hecho el fallador al omitir tener en cuenta la confesión hecha por el demandante en el interrogatorio de parte, según la cual sólo hasta el año de 1988 empezó a tener el comportamiento de poseedor, razón por la que insiste en sostener que el demandante no tiene legitimación en la causa, puesto que para la fecha de celebración del contrato objeto de la litis tenía apenas la condición de tenedor del inmueble en mención.
   Deducida la ausencia de legitimación en la causa, impetra la casación del fallo impugnado, para que en su defecto se confirme la sentencia del a quo.

CONSIDERACIONES
   1.  Conforme al art. 2º. de la ley 50 de 1936, “La nulidad absoluta… puede alegarse por todo el que tenga interés en ello…”.
Según el texto precedente, la nulidad absoluta de un contrato puede pretenderla además de quienes intervinieron en su celebración y son parte del mismo, todos aquellos que resulten afectados por las consecuencias jurídicas del referido acto. Una norma de este linaje, se ha dicho por la doctrina, amplía el panorama de la legitimación cuando se trata de impugnar por vía de nulidad absoluta, no sólo porque está de por medio el orden público, sino con el fin de asegurar y garantizar la vigencia de los principios de buena fe, justicia y equidad en la relación negocial.
   Desde siempre doctrina y jurisprudencia se han preocupado por averiguar el significado de la expresión “interés”, como fundamento legitimante de los terceros, porque como se anotó, el precepto en comentario identifica a estos como “Titulares de la acción de nulidad absoluta”, al lado de las partes y el ministerio público “en el interés de la moral o de la ley”, sin perjuicio del deber de oficiosidad que la norma atribuye al juez, para cuando se dan las circunstancias que ella misma señala.
   La doctrina y la jurisprudencia chilena al examinar texto similar al colombiano (art. 1683 del C.C. Chileno), han estado de acuerdo en que la norma se refiere a quienes tienen un interés económico o patrimonial en la declaración de nulidad absoluta, o sea a quien derive de la satisfacción de la pretensión un beneficio pecuniario, quedando excluido, según lo dice Claro Solar, el interés puramente moral porque éste es el que motiva la declaración por parte del ministerio público.
   Esta Corporación, también ha precisado que el interés que legitima al tercero es un interés económico que emerge de la afección que le irroga el contrato impugnado. (Casaciones de de 17 de agosto de 1893, G. J. t. IX, pág. 2; 13 de julio de 1896, G. J. t. XII, pág. 13; 29 de septiembre de 1917, G. J. t. XXVI, pág. 180; 8 de octubre de 1925, G. J. t. XXXV, pág. 7; 20 de mayo de 1952, G. J: t. LXXII, pág. 125, entre otras). Desde luego que el “interés” al cual se refiere el artículo inicialmente citado, no es distinto al presupuesto material del interés para obrar que debe exhibir cualquier demandante, entendiendo por este el beneficio o utilidad que se derivaría del despacho favorable de la pretensión, el cual se traduce en el motivo o causa privada que determina la necesidad de demandar, que además de la relevancia jurídico sustancial, debe ser concreto, o sea existir para el caso particular y con referencia a una determinada relación sustancial; serio en tanto la sentencia favorable confiera un beneficio económico o moral, pero en el ámbito de la norma analizada restringido al primero, y actual, porque el interés debe existir para el momento de la demanda, descartándose por consiguiente las meras expectativas o las eventualidades, tales como los derechos futuros.
   2. En el asunto sub-judice el actor impetra la nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 1629  del 30 de septiembre de 1974, otorgada en la Notaría Segunda de Manizales, por medio de la cual la Sociedad Reconstructora Manizales Ltda. -RECOMAN-, vendió al Municipio de Manizales un lote de terreno ubicado en la calle 50 No. 20-64 de esa misma ciudad, el cual tiene un área total de 1.842. 56 M2.
  
   Según el demandante, su interés jurídico para pretender la nulidad de dicho contrato, surge de la situación posesoria ejercida por más de veinte (20) años sobre parte del inmueble objeto del contrato, la cual le permite alegar, como en efecto lo hizo antes de presentar la demanda de nulidad, la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio.
   Ciertamente, la circunstancia descrita por el demandante, aunada a la condición de la entidad compradora del bien (municipio de Manizales), llevan a dejar por averiguado que el contrato de compraventa objeto de la pretensión, produjo un efecto jurídico negativo en el patrimonio del actor al hacer inocua la alegada posesión material que sobre parte del bien enajenado venía ejerciendo como hecho precedente al acto impugnado, pues a partir de él y por virtud de la tradición que de la propiedad se hizo al municipio de Manizales (entidad de derecho público), el inmueble se hizo imprescriptible al tenor de lo dispuesto por el art. 407 del C. de P. Civil.
   En esta afección, radica entonces, el interés jurídico del demandante para pretender la nulidad absoluta del contrato de compraventa que involucró el sector del inmueble por él poseído, porque en tanto ese contrato conserve su validez y con ella la de la tradición efectuada al municipio codemandado, la pretensión de usucapión carece de tutela jurídica.
   Vistas así las cosas, el ad quem no incurrió en el yerro que se le imputa, porque como quedó explicado, el demandante está amparado por un interés jurídico concreto, serio y actual para pretender la nulidad absoluta del contrato atrás referenciado, pues como igualmente se dijo, sólo en la medida en que logre su aniquilación se abre paso la pretensión de usucapión sobre dicho bien. En otras palabras, si la sentencia de este proceso accede a la pretensión propuesta, de ella dimana un beneficio material o económico, cual es la utilidad de su posesión.
   De otro lado, tampoco cometió el ad quem los errores de hecho que el cargo le imputa por no haber apreciado presuntas confesiones del demandante acerca del momento en que entró en posesión del bien, porque como ya se explicó, lo esencial para el tema propuesto en este proceso es la situación posesoria del demandante para la época de la celebración del contrato impugnado, independientemente del tiempo de su ejercicio. Por lo demás, en el interrogatorio de parte mencionado por el recurrente no aparece la confesión que dice omitida, pues la referencia que hace al año 1988, no es para ubicar allí el comienzo de su posesión sobre el lote que ahora persigue, sino el desprendimiento de otro sector, efectivamente entregado al municipio de Manizales.
   Conforme a lo expuesto, los cargos examinados no prosperan.

CARGO TERCERO
   Con apoyo en la causal 1a. del artículo 368 del C. de P. C., se acusa la sentencia del Tribunal de violar indirectamente los artículos 1521 numeral 3o., 1740, 1741 y 1816 del C. C.; así como el artículo 2o. de la Ley 50 de 1936, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de la prueba.
   Al desarrollar el cargo afirma el casacionista que el fallador no examinó la cuestión fáctica del proceso, sino que dio por establecido que efectivamente para la fecha en que se celebró el contrato de compraventa impugnado, el inmueble sobre el cual recaía el mismo se encontraba embargado dentro del proceso ejecutivo hipotecario promovido por Fermín Naranjo Aristizábal.
   Según la censura, el Tribunal apreció erróneamente las copias del proceso ejecutivo antes mencionado, las cuales indican manifiestamente que el embargo decretado en dicho proceso, en virtud del desistimiento del acreedor Fermín Naranjo quedó “limitado en su subsistencia a la protección de los intereses del Banco de Caldas como acreedor hipotecario codemandante” y, por lo tanto, desprovisto de toda función cautelar desde cuando el banco acreedor declaró ante el juzgado que el crédito cuyo pago perseguía le había sido cancelado en su integridad, razón por la cual desistió de la demanda, solicitó se oficiara al Registrador de Instrumentos Públicos de Manizales comunicándole el levantamiento de la medida y se archivara el  expediente.  Todo lo cual consta en un memorial presentado por el Banco de Caldas al juzgado el 6 de marzo de 1972.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      
 
   Afirma el impugnante que no importa que la nota de registro del embargo no se hubiera cancelado sino tiempo después, por cuanto durante dicho lapso la medida solo existió formalmente, ya que los créditos hipotecarios para cuya garantía se constituyó se encontraban totalmente cancelados. También sostiene que la enajenación no pudo quedar viciada por objeto ilícito, puesto que no causó perjuicio a nadie y que al haber desistimiento de la pretensión ejecutiva por pago, el inmueble volvió al comercio y se hizo libremente enajenable, sin que se requiriera la autorización o el consentimiento de alguien, pues ninguna persona tenía interés en que no se enajenara.
   Seguidamente mencionó otro embargo decretado por el Juzgado Primero Laboral del Circuito de Manizales, al cual según el casacionista  se hizo referencia en la demanda, pero que no fue objeto de consideración alguna en la sentencia acusada. Pese a lo anterior sostiene que si el fallador lo tuvo en cuenta para decretar la nulidad absoluta del contrato, incurrió en manifiesto error de hecho en la apreciación del oficio del 22 de marzo de 1973, obrante a folio 53 del cuaderno No. 1, pues es ostensible que el lote de terreno embargado en el proceso laboral es distinto del embargado en el proceso ejecutivo hipotecario y vendido después al Municipio de Manizales por el contrato impugnado de nulidad, lo cual se establece con la simple confrontación de los linderos, de la nomenclatura y de las fichas catastrales, así como de la extensión superficiaria, anotadas en la escritura No. 1629 y en el oficio en mención.

   Concluye solicitando se case la sentencia del Tribunal, para que la Corte en sede de instancia confirme la del a-quo, pero por las razones esgrimidas en la acusación.

CONSIDERACIONES
   1. El embargo de bienes sujetos a registro, dice el art. 681 num. 1 del C. de P. Civil, “ se comunicará al respectivo registrador, por oficio que contendrá los datos necesarios para el registro”. Significa la norma que el embargo de bienes inmuebles, que son bienes sujetos a registro, conforme lo determina el decreto 1250 de 1970, art. 2º. ord. 1, sólo alcanza perfección cuando en atención a la comunicación del funcionario que decretó la medida, el registrador de instrumentos públicos lo inscribe en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria. Contrario sensu, acogiendo el apotegma que dice que las cosas se deshacen como se hacen, se puede predicar que el embargo que recae sobre tales bienes, no se considera levantado mientras no se inscriba la correspondiente orden de cancelación, pues el texto legal últimamente citado no sólo somete a registro las providencias judiciales que disponen la medida cautelar, sino también las que ordenan la cancelación de la misma, por cuanto la norma sin distinguir se refiere a la “providencia judicial”  “que implique” “medida cautelar”, quedando así involucrada tanto su constitución como su extinción.
   Según lo anterior, tratándose de bienes sujetos a registro como los inmuebles, el embargo es un acto procesal complejo, porque su consumación con el efecto excluyente del tráfico jurídico (comercio), supone la ocurrencia de dos actos complementarios: el decreto de embargo que debe proferir el juez y la inscripción del mismo que debe realizar el registrador. A su vez, la cancelación requiere de estas dos mismas actividades: la providencia de desembargo y el acto del registrador produciendo el efecto cancelatorio, pues sólo así resulta borrada la inscripción de la medida y se obtiene el retorno del bien al comercio.
   Empero, el casacionista controvierte la posición doctrinal sobre la cancelación del embargo, argumentando que el tribunal incurrió en la violación de las normas sustanciales antes identificadas como consecuencia de los errores de hecho que cometió al apreciar las copias del proceso ejecutivo del señor Fermín Naranjo contra Reconstructora Manizales Ltda., al no advertir que por virtud del desistimiento presentado por el citado acreedor, el embargo “quedó limitado en su subsistencia a la protección de los intereses del Banco de Caldas como acreedor hipotecario codemandante”, quedando desprovisto de toda función cautelar desde cuando el banco acreedor declaró ante el juzgado que el crédito cuyo pago perseguía, había sido cancelado en su totalidad, siendo ese el motivo para desistir de la demanda, como en efecto se aceptó disponiéndose consecuentemente el desembargo, sin que para nada importe, dice el mismo impugnante, que la nota de inscripción del embargo haya sido cancelada tiempo después, porque aceptado el desistimiento por pago, el inmueble volvió al comercio y se hizo libremente enajenable.
   2. Las copias a las que se refiere el recurrente aparecen del folio 13 al 58 del cuaderno principal, correspondientes al proceso ejecutivo hipotecario del señor Fermín Naranjo Aristizábal contra Reconstructora Manizales Ltda., al cual el Banco de Caldas acumuló una demanda de igual clase. En dicho proceso se decretó el embargo del bien por auto de 13 de julio de 1970, proferido por el juzgado segundo civil del circuito de Manizales, comunicado al registrador por oficio 248 del mismo día, inscrito en igual fecha (fols. 20 a 23-1).
   En el folio 31 del cuaderno 1 existe memorial del ejecutante Naranjo Aristizábal, manifestando que desistía del proceso ejecutivo y pidiendo el desembargo. Este desistimiento fue aceptado por auto de 22 de octubre de 1971, pero advirtiendo que el bien continuaba embargado por razón de la acumulación del Banco de Caldas.
   El 28 de marzo de 1972 (fol. 51-1), el Banco de Caldas manifestó que “desistía de la acción respectiva por pago de la obligación”, solicitando por consiguiente el “desembargo”.
   Sin haberse producido decisión en torno a la anterior petición por el no pago de unos honorarios de perito, al juzgado segundo civil del circuito y para el ejecutivo allí adelantado, llegó el oficio No. 066 de 22 de marzo de 1973, proveniente del juzgado primero laboral del circuito, comunicando que en un ejecutivo laboral que allí se adelantaba contra Reconstructora Manizales Ltda., se había dispuesto el embargo del inmueble que el oficio identifica (fol. 53-1). El juzgado receptor por auto de 23 de marzo de 1973, dispuso agregar el oficio al expediente “para los efectos indicados en el Artículo 542 del C. de P.C.”.
   El 24 de octubre de 1974 se anexó un recibo de los peritos sobre el pago de honorarios (fol. 54-1) y el 9 de noviembre de 1974, se recibió el oficio del juzgado laboral donde se informaba que en providencia de 8 de noviembre de 1974 se había aceptado el desistimiento en el proceso ejecutivo laboral y se había ordenado el levantamiento de la medida cautelar. Fue así como el 12 de noviembre de 1974, se aceptó el desistimiento presentado por el banco de Caldas y se dispuso el desembargo del inmueble perseguido, cuya cancelación en el registro se hizo en la misma fecha, 12 de noviembre de 1974.
   Las anteriores constancias procesales, aunadas a la fecha de celebración del contrato cuestionado, perfeccionado por escritura pública No. 1629 de 30 de septiembre de 1974, dejan en claro que tal acto se produjo cuando aún se encontraba el bien embargado, tanto porque la inscripción de la medida seguía vigente, como porque en el proceso nada se había dispuesto sobre la petición de desembargo como consecuencia del pago, pues como ya se vio, ésta sólo vino a responderse afirmativamente el 12 de noviembre de 1974, cuando se probó el pago de los honorarios a los peritos y el desembargo ordenado en el ejecutivo laboral.
   Así las cosas, como las pruebas no informan que la enajenación impugnada se haya efectuado previa autorización del juez o consentimiento del acreedor para cuya garantía se decretó la cautela, los yerros denunciados en manera alguna se configuran, razón por la cual el cargo no puede prosperar.
   3. Por último, proponer en casación como fundamento del cargo que el bien embargado en el proceso ejecutivo laboral era distinto al embargado en el hipotecario, es traer a colación un medio nuevo y desde luego vedado, pues nunca en el transcurso de las instancias se hizo dicho planteamiento.
QUINTO CARGO
   Con apoyo en la causal 1a. de casación prevista en el artículo 368 del C. de P. C., se acusa la sentencia del Tribunal de ser violatoria por la vía directa, de los artículos 961 a 971, 1746 del C. Civil, por aplicación indebida, y por interpretación errónea del artículo 2o. de la ley 50 de 1936.
  
   Afirma la censura que el fallador violó las normas anotadas, ya que la legitimación en la causa del tercero para solicitar la nulidad absoluta de un acto o contrato, es apenas en la medida del interés jurídico de dicho tercero, el cual se circunscribe a la mera declaración de la nulidad, pues sólo interesa a las partes contratantes las restituciones y prestaciones mutuas.
   Para demostrar su aserto sostiene que del texto del artículo 2o. de la ley 50 de 1936, se infiere que dicha norma reconoce al tercero, únicamente el derecho a alegar la nulidad absoluta, mas no las restituciones a que la declaratoria de nulidad da lugar, pues el artículo 1746 del C.Civil, de manera inequívoca reconoce que el derecho a volver las cosas al estado anterior al acto o contrato declarado nulo, corresponde exclusivamente a las partes contratantes, no a los terceros legitimados en la causa.  
   Finaliza solicitando se case la sentencia atacada en lo referente a los numerales 2o., 3o. y 4o. de la parte resolutiva, para que en sentencia sustitutiva se absuelva al Municipio de Manizales de las condenas impuestas.
CONSIDERACIONES
   1. De acuerdo con el art. 1746 del C. Civil, la declaración judicial de la nulidad de un contrato, “da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”. Consagra este artículo los efectos retroactivos de la nulidad, sin distinguir su clase, al afectar el pasado, por cuanto las cosas deben volver al estado anterior a la celebración del contrato, como si éste no hubiese existido. Son estos los efectos ex tunc de la sentencia declarativa de la nulidad, que permiten suponer como lo ha dicho la Corporación que “el acto o contrato no tuvo existencia legal, y entonces, por imperativo de lógica, hay que restaurar las cosas al estado en que se hallarían si dicho acto o contrato no se hubiese celebrado” (G:J. CXXXII, pág. 250).
   Ahora, según lo ha definido la Corte, la regla general que sienta el art. 1746 tiene dos excepciones: a) cuando la nulidad tiene como motivo la causa o el objeto ilícito, caso en el cual no puede repetirse lo que se haya dado o pagado a sabiendas de la ilicitud (art. 1525 ibídem), y b) cuando se declara la nulidad del contrato celebrado con un incapaz sin los requisitos que la ley exige, evento en el cual el que contrató con él no puede pedir restitución o reembolso de lo que gastó o pagó en virtud del contrato invalidado, sino en cuanto probare haberse hecho más rica con ello la persona incapaz (art. 1747 del C. Civil).
   Con todo, respecto al campo de aplicación del art. 1746, la Corte tiene dicho que este precepto “regula las situaciones de carácter sustancial que se cumplirían entre las partes contratantes cuando una de ellas solicite la declaración de nulidad. Y como el mismo artículo estableció que eso era sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita, aspecto previsto por el artículo 1525 del Código Civil, al ordenar que no podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícita, a sabiendas, lógicamente, se deduce que esas disposiciones sólo son aplicables cuando se controvierte la nulidad entre las partes contratantes; pero no, cuando quien la solicita es un tercero en calidad de acreedor, con el objeto de reintegrar el patrimonio de su deudor y obtener la solución de la deuda, quien, por tal circunstancia es tercero también a los efectos que entre las partes puede traer la declaración de nulidad por el recurrente. Y esto es así, porque el tercero perjudicado por el acto de su deudor en razón del contrato celebrado por éste, no está dentro de la posibilidad de hecho de realizar lo que la ley llama ‘prestaciones mutuas’. (G.J. ,t. XC. pág. 643, subrayas texto).
   De modo, que conforme lo argumenta la Corte en el precedente anterior, la excepción que al art. 1746 consagra el art. 1525, sólo es aplicable cuando el debate judicial se surte entre las propias partes contratantes, quienes vedadas por el principio “nadie es oído alegando su propia iniquidad”, no pueden pretender la repetición de lo dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas. Empero, si quien reclama la nulidad es un tercero interesado por su “calidad de acreedor, con el objeto de reintegrar el patrimonio de su deudor y obtener la solución de la deuda”, entonces sí puede pedir que la cosa sea restituida a su propietario, pero sin que respecto de él tenga aplicabilidad “lo que la ley llama prestaciones mutuas”, no sólo porque “no está dentro de la posibilidad de hecho” su realización, sino porque quien es “tercero”, “también” lo es “a los efectos que entre las partes puede traer la declaración de nulidad”.
   La interpretación planteada por la Corte, tiene su razón de ser en dos argumentos: uno ético y otro pragmático. El primero permite predicar la intransmisibilidad de la sanción prevista en el art. 1525, porque como tal solo puede imponerse a quien personalmente estuvo comprometido con la mala fe al celebrar el contrato “a sabiendas” de la ilicitud. El segundo, porque como quedó dicho, el tercero no está en posibilidad de cumplir prestaciones o hacer restituciones de cosas que nunca recibió o aprovechó.
   2. En el presente caso, el tercero demandante pretendió además de la declaración de nulidad del contrato que le afectaba, “Decretar las restituciones recíprocas a que hubiere lugar, …de acuerdo con lo previsto en el art. 1746 del Código Civil”; petición que respondió el Tribunal disponiendo que el municipio de Manizales, restituyera a los otros codemandados el “inmueble materia de la convención” y pagara frutos por el valor que la sentencia indica, amen de ordenarle a los codemandados reintegrar al ente público el precio recibido con la correspondiente corrección monetaria.
   Contra estas decisiones se orienta el cargo, porque según el recurrente el interés del tercero queda circunscrito a la mera declaración de nulidad, pues las restituciones y prestaciones mutuas sólo interesan a las partes contratantes, porque eso es lo que se infiere de una correcta interpretación del art. 2º. de la ley 50 de 1936 y una debida aplicación de los arts. 961 a 971 y 1746 del C. Civil.
   A decir verdad, el impugnante tiene razón dadas las particularidades del caso concreto, porque el interés del tercero poseedor en vía de adquirir por prescripción el bien objeto de la negociación, que por virtud de ella entró a ser parte del patrimonio de un ente público, ve satisfecho su interés con la declaración de nulidad contractual que apareja reintegrar al patrimonio del vendedor, persona privada, el inmueble de cuya posesión se trata, pues es este pronunciamiento el que remueve el obstáculo para la consumación del modo, si es que se cuenta con los otros elementos que lo configuran. Por supuesto que el “derecho” de retrotraer totalmente las cosas para situarlas en su estado precontractual, como si el contrato impugnado nunca se hubiese celebrado, lo otorga expresamente el art. 1746 “a las partes” del contrato. “…da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”, dice la norma. Restituir el precio reajustado por parte del vendedor, pagar frutos como obligación del comprador, además de la orden de restitución de la totalidad del bien adquirido, cuando la posesión del tercero demandante se ejerce sobre un sector del mismo que nunca perdió, son disposiciones judiciales que ningún beneficio confieren al demandante, precisamente porque respecto de esas pretensiones carecía de interés para obrar.
   De otro lado, es oportuno advertir que la carencia de interés del tercero para pretender las restituciones, tampoco pudiera ser suplida por la oficiosidad del juez, no sólo porque las constancias procesales descartan esa como una intención clara de las partes contratantes, sino porque si bien es cierto que esa oficiosidad la ha aceptado la Corte para cuando se está frente a una pretensión de nulidad de una de dichas partes, bajo el entendido que a ella subyace la de las restituciones no formulada explícitamente, tratándose de la pretensión de un tercero no es dable ese mismo análisis, porque como ya quedó explicado, el interés de éste se agota en la propia y exclusiva pretensión de nulidad, sin que pudiera entenderse la referida implicitud, mas, como aquí ocurre, cuando las partes contratantes, como ya se advirtió denotan un interés contrario a éstas, que para el caso todavía es más claro por estar frente a una nulidad derivada de un objeto ilícito, que como lo ha dicho la Corporación es una de las excepciones a la aplicabilidad del art. 1746 del C. Civil, de conformidad con el art. 1525, ibídem.

   Por razón de lo expuesto, el cargo examinado debe prosperar.
SENTENCIA SUSTITUTIVA
   1o. Es procedente reiterar, la declaración de nulidad absoluta que por objeto ilícito del contrato de compraventa celebrado entre la Sociedad RECONSTRUCTORA MANIZALES LTDA -RECOMAN- y el MUNICIPIO DE MANIZALES, contenido en la escritura pública No. 1629 del 30 de septiembre de 1974, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales, dispuso el Tribunal.
   Lo anterior porque está plenamente establecido que para la fecha de la venta dicho inmueble se encontraba embargado por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de ese Municipio dentro del proceso ejecutivo hipotecario que adelantaba Fermín Naranjo Aristizábal frente a la Sociedad vendedora, como consta en el certificado de tradición que obra al folio 6 del cuaderno No. 1., lo cual constituye objeto ilícito al tenor del numeral 3o. del artículo 1521 del C. C., pues que no se demostró que previamente a efectuar la enajenación se hubiese obtenido autorización del juez o consentimiento del acreedor.
   2o. No es procedente proveer respecto de las prestaciones y restituciones mutuas consecuentes a la declaratoria de nulidad, por las razones expuestas al despacharse el cargo quinto.                                                                                                                                                                                                                                               
  
   3o. Al resultar infirmado parcialmente el fallo recurrido en casación, o sea, en cuanto condenó a los demandados  a prestaciones y restituciones mutuas, se impone revocar la sentencia de primera instancia, reproduciendo de la parte resolutiva de la sentencia impugnada en casación, aquellos ordenamientos que no fueron desvirtuados por el citado recurso.

DECISION
   En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de segunda instancia dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, de agosto 26 de 1993, y, como fallador de instancia,
RESUELVE
       1o. Revocar la sentencia de primer grado de noviembre 11 de 1992, dictada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales, y en su lugar, declarar la “nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de compraventa celebrado entre el MUNICIPIO DE MANIZALES con la sociedad “RECONSTRUCTORA MANIZALES LTDA -RECOMAN-, contenido en la escritura pública No. 1629 del 30 de septiembre de 1974, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales”, como lo hubo de disponer el Tribunal en la correspondiente sentencia. 
  
2o. Como consecuencia de la declaración anterior ofíciese a la “Notaría mencionada y al Registrador de Instrumentos Públicos de Manizales, para que al margen de la escritura y en el folio de matrícula inmobiliaria dejen las notas que le den vigencia y efectividad a esta sentencia”, como igualmente lo ordenó el Tribunal.
   3o. Niéganse las restituciones y prestaciones mutuas, en virtud de lo expuesto en esta providencia a propósito del recurso de casación.
   4o. Costas en primera instancia a cargo de la parte demandada, pero reducidas al 50%, aclarando que el Municipio de Manizales no está obligado a sufragar agencias en derecho por expreso mandato del inciso segundo del ordinal 1o. del artículo 392 del C. de P. C. En segunda instancia no se causaron, como tampoco en casación.
   Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase al Tribunal de origen.
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

Exp 4821 (24-Ago-1998)

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente:  Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
Santafé de Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998)
     Referencia:  Expediente No. 4821
   Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 26 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, en este proceso ordinario de responsabilidad civil contractual promovido por Nicolás Elías Libos Saad frente a la Sociedad Promotora Colmena Limitada.

ANTECEDENTES
   1. Nicolás Libos Saad, por medio de apoderado judicial, demandó a Promotora Colmena S.A. (anteriormente Promotora Colmena Ltda.), para que previos los trámites de un proceso ordinario, se declarara que entre los citados existió un contrato de mandato comercial, cuyo objeto era la administración de un edificio, propiedad del demandante, ubicado en la carrera 15 No. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, “con vigencia a partir del año siguiente, es decir, de 1978 (sic), hasta el día 14 de marzo de 1985,  fecha en la cual el señor Nicolás Libos Saad, en su condición de mandante, lo dio por terminado unilateralmente, por la vía de la revocación”. Consecuentemente se pretendió que la parte demandada fuera declarada culpable en la ejecución del contrato, respecto de la administración del local 201, “al darlo en arrendamiento sin tomar las providencias conservativas necesarias”, razón por la cual era responsable ante el demandante de las rentas dejadas de percibir entre el 15 de diciembre de 1981 y la fecha en que el local sea entregado en forma definitiva. En subsidio se impetró que la responsabilidad se dedujera “desde el día en que fue dado en arrendamiento (junio 16 de 1981), hasta el día en que presentó la demanda de lanzamiento, por mora, para obtener la restitución del referido inmueble (Mayo 13 de 1983)”. Pero para uno u otro evento, se pidió condenar a la sociedad demandada “al pago de la renta estipulada en el contrato verbal de arrendamiento, con los intereses comerciales correspondientes calculados hasta el día en que el pago se efectúe, y la suma o sumas establecidas por concepto de renta, al momento de la liquidación respectiva, serán actualizadas de acuerdo con el índice de precios al consumidor que suministre el Departamento Nacional de Estadística "DANE" o el Banco de la República”.
   2. Como fundamento de las pretensiones, se expusieron los hechos que se resumen a continuación:
   2.1.   La sociedad Promotora Colmena Ltda., se constituyó por escritura pública No. 1310 de 25 de junio de 1974, de la Notaría 11 de Bogotá, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá bajo la matrícula No. 050685, siendo su objeto social “...comprar, vender o administrar bienes inmuebles, servir de comisionista o intermediario comercial a título de corretaje o a cualquier otro título...”. Dicha sociedad se transformó en Promotora Colmena Sociedad Anónima, mediante escritura pública No. 0013 de la Notaría 18 de Bogotá, de 4 de enero de 1984, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá bajo la matrícula No. 05685, “habiendo asumido esta última Sociedad todos los negocios, obligaciones y contratos que estaban en cabeza de la Promotora Colmena Ltda., continuando con los mismos”.
   2.2.  En 1979 el demandante celebró un contrato de corretaje con la demandada, mediante el cual ésta se comprometió “a adelantar todas las gestiones a su alcance para que Nicolás Libos Saad proceda a vender los inmuebles de propiedad privada que conforman el edificio de su propiedad en la ciudad de Bogotá, el cual se construye en el lote ubicado en la carrera 15 con calle 95 esquina de la nomenclatura urbana de esta ciudad y cuyos linderos son...”.
   2.3.   En el parágrafo de la cláusula segunda se pactó que: “En el evento de que Nicolás Libos Saad decida no vender o enajenar los inmuebles de propiedad privada o de que éstos no se vendan, la PROMOTORA COLMENA LTDA, ejercerá en forma exclusiva las funciones de administración inmobiliaria ... En este caso PROMOTORA COLMENA LTDA., percibirá la comisión de acuerdo a las tarifas establecidas por la LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ y que estuvieren rigiendo en la fecha en que se suscriba el contrato, las cuales se reajustarán de acuerdo a las modificaciones que sufran las tarifas de la LONJA” (mayúsculas y rayado del texto). Igualmente se acordó un término de doce (12) meses de duración para el contrato de corretaje, dentro del cual ninguno de los locales se vendió y por lo tanto, en aplicación de la cláusula antes transcrita, la demandada asumió la administración del edificio.
   2.4.  Por cuanto no se reguló el contrato de administración respecto al término, causales de terminación, etc., se debe entender como indefinido “o hasta el día en que el señor Nicolás Libos Saad ya no fuere deudor de la Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A. o de su Financiera, ------- y la administración no representara o tuviera necesidad de representar una especie de garantía del cumplimiento de las obligaciones crediticias de Nicolás Libos Saad a la Entidad financiera demandada”.
   2.5. La sociedad demandada siguiendo un procedimiento completamente distinto al empleado para los casos de otros  locales, entregó el local identificado con el número 201 del edificio de la carrera 15 No. 95-98 de esta ciudad, en arrendamiento, sin tomar ninguna de las medidas previas que encajan en la denominación de providencias conservativas a las que está obligado incluso aquel mandatario que aún no se decide a aceptar el mandato y con mayor razón quien es mandatario.
   2.6.  No obstante que Promotora Colmena Ltda., hoy S.A. estipuló en el contrato en cuestión que su comisión por la administración del edificio sería igual a la que estuviera rigiendo en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, para entregar el referido local, no se ciñó a las previsiones y normas de ésta “en cuanto a la selección de candidatos a tomar en arrendamiento, al estudio y comprobación de solicitudes, a la exigencia de suficientes garantías personales dadas por coarrendatarios de comprobada solvencia moral y económica, a la confirmación de las referencias comerciales y personales, a la celebración de un contrato mediante documento privado con reconocimiento de firmas o, por lo menos, suscrito ante dos testigos”. Es así como la sociedad demandada, el 16 de junio de 1981 entregó en arrendamiento el local en cuestión al señor José Hilario García Zamudio, mediante contrato verbal, pactando un precio arrendaticio de $180.000.oo, y señalando como coarrendatario a Club Social Discoteca Río Ltda.
   2.7. Según la demandada, el arrendatario solamente cumplió con el pago de los arrendamientos durante los primeros seis meses, es decir, hasta el 15 de diciembre de 1981. Desde esa fecha hasta la presente el local continúa ocupado por el arrendatario, sin percibir dinero alguno.
   2.8.   Diez meses después de haber incurrido en mora el arrendatario -22 de octubre de 1982-, la demandada, citó a absolver un interrogatorio de parte al señor José Hilario García Zamudio con el fin de preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento que verbalmente había celebrado con él, habiendo sido declarado confeso por auto del 8 de marzo de 1983, proferido por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá.
   2.9.  El 13 de mayo de 1983, la sociedad demandada presentó demanda para la restitución del inmueble, la cual correspondió por reparto al Juzgado 25 Civil del Circuito de esta ciudad. Dentro de dicho proceso obtuvo la práctica del secuestro de los bienes muebles con que se dotó el local “y, según parece, una vez practicada la diligencia, cerró el inmueble, como se desprende del siguiente hecho”.
   2.10. En el proceso de restitución intervino como tercero la señora Betty Maureen Méndez Mogollón, quien formuló demanda ad-excludendum, pretendiendo “que fue a ella a quien, en forma verbal, y sin solicitud escrita, se le entregó el local en arrendamiento por parte de la Promotora Colmena Ltda., en la misma fecha en que ésta dice haberlo entregado a José Hilario García Zamudio y Club Social Discoteca Río Ltda”. (Rayado original). En tal demanda, afirma el tercero que fue a ella a quien se le entregaron las llaves del local por parte de la demandada, habiéndose pactado otras condiciones diferentes a las estipuladas verbalmente con el señor José Hilario García Zamudio y Club Social Discoteca Río Ltda.
   Tal intervención ha dilatado la decisión sobre el lanzamiento, todo como consecuencia de la inexistencia de un documento que consagrara las cláusulas del contrato, es decir, debido a la falta de cuidado de Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A.
   3.  Por auto del 7 de febrero de 1986 (fl. 111 vto. c.1), el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda y ordenó correrle traslado a la demandada, quien oportunamente la contestó (fls. 142 al 146, id.), expresando respecto de las pretensiones que era cierto el fundamento de la primera en cuanto se refiere a la existencia del contrato, pero oponiéndose a las demás. Respecto de los hechos aceptó totalmente algunos, parcialmente otros pero aclarándolos y negó los numerados como doce, catorce, veintiséis y treinta y cuatro.
   4. Tramitado el proceso, el a quo dictó sentencia el 8 de junio de 1989 (fols. 285 al 303, c.1), donde de oficio declaró probada la excepción de "Petición antes de tiempo" y condenó en costas a la parte actora.
   5.  Apelada la anterior decisión por ambas partes (fls. 305 al 317, c.1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, mediante sentencia del 26 de mayo de 1993 (fls. 27 al 34, c.5), la revocó, para proceder a negar las pretensiones de la demanda.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
   1. Luego de relacionar los antecedentes del proceso y verificar la concurrencia de los presupuestos procesales, procedió a identificar la acción formulada como de responsabilidad civil contractual, para a renglón seguido entrar a constatar sí los elementos de ésta se configuraban en el asunto sub lite.
   Como tales identificó los que llamó “Obligación preexistente exigible”, “Un incumplimiento de la obligación por el obligado”, “Una conducta culposa en los obligados”, “Un perjuicio” y “Nexo causal”.
   Al ocuparse de cada uno de ellos, en primer lugar dijo que “Probado está” que entre las partes existió un contrato de corretaje, “de cuya cláusula segunda se desprende un contrato de administración inmobiliaria”, sin que se haya establecido los objetivos y condiciones del mismo, pues en tal sentido no se suscribió documento alguno. Respecto del segundo, igualmente anotó que “Probado está”, que con ocasión de la administración inmobiliaria, la demandada entregó en arrendamiento el local 201, mediante contrato verbal celebrado con José Hilario García Zamudio y Club Discoteca Río Disco Ltda., quienes pagaron en un solo contado, los seis primeros meses de los cánones (junio a diciembre), “colocándose en mora a partir de ese momento, por lo que previamente a instaurarse el proceso de lanzamiento hubo de materializarse el contrato de arrendamiento, mediante interrogatorio de parte, proceso que finalmente concluyó con sentencia de lanzamiento a favor del arrendador demandante.”
   Con relación a esta conducta (celebrar contrato verbal de arrendamiento), consideró que la sociedad administradora “ha conservado el inmueble sin menoscabo de él, lo ha cuidado, ha impidiendo (sic.) que se apoderen de él terceras personas y que lo exploten como si fueran sus dueños”. Seguidamente agregó: “Pero concretamente, frente al ocupante arrendatario ha cumplido su obligación haciendo uso de todos los medios que la ley señala para hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento, así lo declaran Miguel Enrique Quiñones Grillo (fol. 190 a 192 c. 1), Augusto José Suárez Montoya (fol. 199 vto. y 200 c. 1), Luis Fernando Mendoza (fol. 202 a 205 c. 1), y no se diga que la ausencia de una póliza de seguro para garantizarle al propietario el pago de los cánones de arrendamiento puede considerarse como un incumplimiento de las obligaciones del administrador, pues en verdad no pasa de ser un acto de simple discreción, que dada su naturaleza, no tiene carácter obligatorio”.
   Por lo hasta ahora expuesto, al examinar el elemento de la culpa, el Tribunal se refirió a ella para descartarla, diciendo la “administradora, se  ciñó a la obligación fundamental -cuidar- de un administrador y no se puede calificar como descuidada o fraudulenta como quiera que el descuido requiere que sea reiterado o constante y el fraude doloso”. Para dar fundamento a esta conclusión advirtió: “Nótese como la demandada entró a administrar el inmueble, dándolo en arrendamiento, contrato cuyo cumplimiento o no por parte del arrendatario, resulta independiente a la conducta del administrador - arrendador, dada la calidad que detenta, administrador de los bienes de otro, su obligación es la de actuar utilizando los medios y recursos que la ley otorga en busca del restablecimiento de los derechos inculcados (sic), conducta que precisamente desarrolló el aquí demandado poniendo en movimiento la maquinaria jurisdiccional, iniciando los  procesos del caso, cuyas demoras no son predicables de su actitud, máxime si se tiene en cuenta, que siendo esta obligación de medios y no de resultados, con las pruebas allegadas se tiene que finalmente se obtuvo el lanzamiento del inmueble, lo que permite concluir la ausencia de una conducta culposa o descuidada del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador”.
   Del perjuicio dijo que no estaba probado ninguno, “como quiera que no hubo incumplimiento del demandado”, amen de no ser posible su fijación porque el valor dejado de pagar por el arrendatario, “no le es transmisible al administrador”. Lógicamente descartó lo concerniente con el “nexo causal”.
   Precisado lo anterior, concluyó revocando el fallo del a quo, al estimar que el mismo estaba equivocado, puesto que la obligación que tiene el administrador de rendir cuentas, “no es la única y menos puede ser condición para el ejercicio de las demás”.

LA DEMANDA DE CASACION
    Tres cargos formula el censor a la sentencia recurrida, los dos primeros por la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, que por merecer consideraciones comunes serán despachados en forma conjunta, y el tercero por la causal quinta. El estudio se iniciará por este último por tratarse de un error in procedendo (fls. 6 al 60 c. Corte).
TERCER CARGO
   1. Se acusa el fallo del Tribunal por el quinto de los motivos de casación previstos en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, concretamente “por la nulidad originada en la sentencia de que trata el inciso final del art. 142 ibídem por falta de motivación”, razón por la que se violaron los artículos 174, 187 y 304 del C. de P. C., por cuanto se incumplió el “imperativo Constitucional previsto en el artículo 230 de la C. N. cuando advierte que los jueces en sus providencias sólo están sometidos al imperio de la Ley”.
   2.  Desarrolla el cargo afirmando que la sentencia carece de fundamentos o explicación para llegar a la determinación que tomó, pues “en cuestiones de derecho se  limita a citar los artículos 1494 y 1614 del C.C.; este último parcialmente y en lo que no es aplicable para posteriormente utilizar el término PROBADO ESTA, en todos los subtemas que trata sin decir porqué medio probatorio, de que manera, mucho menos dando razones o como se dijo antes ni como ni porqué resultó probado lo que creen que sí lo está”. Según el censor no hay una exposición juiciosa, toda vez que no se hizo alusión a las pretensiones, los hechos se copiaron parcialmente y no hubo una confrontación de éstos con las pruebas, ni con la “Ley sustantiva aplicable al contrato de mandato, las costumbres o usos frecuentes en el arrendamiento de inmuebles, las obligaciones de los mandatarios, la clase de mandato, remunerado o no, en general, la legislación existente como reguladora de la materia todo lo cual se omitió”.
CONSIDERACIONES
   1.  “Toda sentencia deberá ser motivada”, declaraba el otrora artículo 163 de la Constitución Nacional.
   En desarrollo de este precepto los Códigos de Procedimiento, y en particular el Civil en sus artículos 303 y 304, al establecer las formalidades y contenido de las providencias judiciales, específicamente de la sentencia, reitera el señalado principio, consagrando el mínimun de motivación cuando dice que ésta deberá limitarse “al examen crítico de las pruebas y a los razonamientos legales, de equidad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las decisiones... y citando los textos legales que se apliquen”, no sin antes proscribir las “transcripciones de actas, decisiones o conceptos, que obren en el expediente” y exigir como pauta operativa la “brevedad y precisión”.
   El principio de la motivación de la sentencia no aparece en forma expresa en la Constitución Política de 1991, pero el mismo surge del principio de publicidad de la actuación judicial, explícitamente reconocido por los artículos 29 y 228, porque con ella se da a la luz, a la publicidad, las razones de convencimiento que tuvo el juez para adoptar la decisión, permitiendo desterrar de la sentencia la discrecionalidad y la arbitrariedad, haciendo de ella una obra razonable y racional (no emocional), que por contera garantiza el control del fundamento de la decisión por las partes, el juez de la impugnación y la opinión pública en general, según explicación de Liebman. De manera que la motivación de la sentencia es una exigencia que se entronca con el propio Estado Social de Derecho, en tanto se constituye como un factor legitimante de la actividad judicial, siempre y cuando guarde coherencia y tenga fuerza persuasiva, pues a partir de ella se hace la jurisprudencia, que no es otra cosa que el imperio de la ley aplicado al caso particular. Por consiguiente, esa motivación debe ser concreta y en relación con el caso, porque la jurisprudencia debe ser concebida desde el problema y “sus conceptos y sus proposiciones tienen que estar ligados de modo especial con el problema”.
   Por lo demás, la estructura lógica de la sentencia, que corresponde al resultado de un ejercicio intelectual del juez, impone la conformación exigida por el artículo 304 del C. de P. Civil, donde las dos partes que la conforman (motiva y resolutiva), constituye una unidad inescindible, puesto que la primera ofrece los elementos fundamentadores e interpretativos de la segunda, pues es en aquella donde radican las premisas históricas para la formulación lógica del juicio definitivo.
   2. En el presente caso, tal como se anotó en el acápite encaminado a resumir la sentencia del Tribunal, éste, luego de hacer una síntesis de la demanda y su contestación, describir el desarrollo del proceso, verificar la presencia de los presupuestos procesales e identificar como una acción de responsabilidad civil contractual la incoada, procedió a señalar sus elementos y a confrontarlos, según su expresión, con el acervo probatorio recaudado, para concluir que como estos no confluían, la pretensión indemnizatoria no podía prosperar (fls. 27 al 34, c.5).
   3. Conforme a la doctrina de esta Corporación lo que constituye vicio con alcance de nulidad es “la falta total de motivación..., pero no lo es el razonamiento escaso o incompleto” (Sent. de Cas. Civ. del 23 de septiembre de 1991 S.P.), como pudiera ser el de la sentencia impugnada, donde si bien es cierto no hubo referencia expresa sobre cada una de las pretensiones y las pruebas recaudadas, lo que también es claro es que ese texto material, refleja, así sea parcamente, una motivación sobre el contenido axiológico de la pretensión y su adecuación con el factum demostrado.  En otras palabras, dicha sentencia, así no sea de la manera más técnica y profunda, publica las razones de la decisión y garantiza el derecho a la impugnación al ofrecer elementos para la contradicción, y en principio consulta las pautas de estructura que inicialmente se explicaban, como que el juzgamiento surge de la confrontación realizada entre los elementos que se identifican como presupuestos para el éxito de la pretensión y el material probatorio, pues como lo advierte el ad quem, aquellas no prosperan porque no se demostró que el demandado hubiera incumplido con su obligación o que hubiese incurrido en culpa.
   El cargo por lo tanto no prospera.
PRIMER CARGO
   En éste se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los artículos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del Código Civil por falta de aplicación.  Así como los artículos 174, 175, 183, 185, 187, 189, 190, 194, 197, 198, 217, 258, 288 del Código de Procedimiento Civil, por idéntico concepto.
   1. En desarrollo del cargo sostiene que erró de hecho el Tribunal, “al no percatarse de la existencia de los documentos que obran a los folios 15 a 95 y 117 a 140 del cuaderno principal de donde se infiere con claridad..., la existencia del contrato de mandato especial de carácter comercial y remunerado, la falta de diligencia de la administradora para proteger los intereses del mandante, ...la forma tardía con que la Promotora instauró la solicitud de interrogatorio de parte contra José Hilario García y Club Discoteca Río Ltda... La morosidad en la tramitación del procedimiento en el Juzgado 25 Civil del Circuito de Bogotá por circunstancias no atribuibles a ese Despacho judicial sino a la falta de diligencia y cuidado de los representantes de la arrendadora..... La intervención ad-excludendum promovida por la señora Betty Maureen Méndez Mogollón dentro del proceso de lanzamiento... Los formularios o solicitudes de arrendamiento utilizados por Lonjas de propiedad raíz... lo cual se acostumbra por todas las agencias de arrendamientos dedicadas a la administración de bienes inmuebles...  la cuantificación del daño...”.
   2. Dice el recurrente que también erró de hecho el Tribunal al no percatarse de la existencia de los testimonios de Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Muñoz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chacón, Miguel Antonio Cuesta Monroy Y Ferney Celis López, quienes depusieron acerca de las exigencias que acostumbran las inmobiliarias para entregar un inmueble en arrendamiento; así como de la existencia del interrogatorio de parte absuelto por Alberto Jaramillo Arteaga, representante legal de la sociedad demandada “....en donde confiesa y acepta la existencia del contrato de administración... el monto inicial del canon mensual... la tarifa pactada por la administración... la inobservancia de las exigencias acostumbradas .... en relación con el inmueble entregado al señor José Hilario García; el haber instaurado sólo diecisiete meses después de estar el  inquilino en mora, la acción para recuperar el inmueble; el haber dejado de percibir arrendamientos del local 201, a partir del mes de enero de 1981”.
   3.  Afirma, además, que erró el juzgador “al darle un alcance que objetivamente no tienen los testimonios de Miguel Enrique Quiñones, Augusto José Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza en cuanto al supuesto cumplimiento de todas las obligaciones de la administradora por el ejercicio de todos los medios señalados en la Ley para hacer cumplir el contrato de arrendamiento sin advertir siquiera que son agentes, mandatarios de la sociedad demandada y porqué no decirlo copartícipes en las omisiones y negligencias reclamadas a la mandataria...”.
   4. Luego de expresar que erró el Tribunal al ignorar la existencia del testimonio de Osiris Valencia Henao (Folio 192 Vto. a 195, c.1), cuando indica los pormenores y las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se sucedieron los hechos, así como la existencia de la exhibición de documentos que obran a folios 258 a 278 del cuaderno 1, en donde constan los valores percibidos por la demandada por concepto de arrendamiento durante el segundo semestre de 1981 y las deducciones que hacía por concepto de la comisión, y no tener en cuenta la prueba trasladada, consistente en las copias del proceso de restitución del inmueble en cuestión.
   5. Para demostrar el cargo la censura sostiene: “El Tribunal, en la sentencia acusada, aisló, desconoció, pretermitió, olvidó, ignoró, pasó por alto la prueba documental y testimonial arriba reseñada, como si no tuvieran existencia objetiva en el expediente que contiene el proceso, con una flagrante violación del artículo 187 del Código de Procedimiento Civil que impone la obligación al Juez de exponer ...razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba...”.
   6. Concluye afirmando que si el fallador no hubiera ignorado las pruebas antes mencionadas, otra hubiera sido la decisión y que éste “obró en forma contraevidente”.  Solicita, por consiguiente, se case la sentencia censurada en relación con los literales a) y b) de la parte resolutiva, se revoque la de primer grado y en sentencia sustitutiva se acojan las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO CARGO
   Con invocación de la causal 1a. del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los artículos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del Código Civil; así como los artículos 174, 175, 183, 185, 187, 189, 190, 194, 197, 198, 217, 258 y 288 del Código de Procedimiento Civil,  por falta de aplicación.
    1. Afirma el casacionista que el Tribunal violó los textos legales antes anotados “al suponer  prueba y dar por probado lo que no está; y, preterir prueba para negar la certeza de los presupuestos fácticos que silo (sic) están en forma objetiva en el proceso”. Al desarrollar el cargo confrontó los elementos que constituyen la responsabilidad civil contractual con lo dicho por el Tribunal y lo que según él arroja el acervo probatorio, de la siguiente manera:
   1.1. “LA OBLIGACION PREEXISTENTE”. No obstante que existe el contrato de corretaje del que se desprende el de administración y la confesión de la sociedad demandada en relación con la existencia del vínculo hecha por el representante legal de la demandada, punto ni siquiera controvertido y objeto de la primera pretensión, contra toda evidencia el fallador la niega.
   1.2. “DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION POR EL OBLIGADO”. Al igual que en el cargo anterior dice que erró el Tribunal al otorgarle a las declaraciones de Miguel Enrique Quiñones Grillo, Augusto Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza un alcance que no tienen, al no comentarse nada respecto a las fechas en que se instauraron las acciones para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento y el ulterior proceso para obtener la restitución del inmueble, datos que reflejan el incumplimiento de la demandada cuando “SE EJECUTA TARDIAMENTE o SE EJECUTA IMPERFECTAMENTE” (Mayúsculas del texto).
   1.3. "UNA CONDUCTA CULPOSA EN (Sic) LOS OBLIGADOS". Prosigue la censura sosteniendo que el fallador "Supone, contra toda la objetividad del proceso, que la administradora cuidó del bien del mandante, pero a tal conclusión llega sin ningún análisis, ni evaluación de la prueba documental y testimonial que da certeza sobre todo lo contrario. Las pruebas no se colocaron, como ordena  la Ley, en la balanza respectiva frente a la figura de la responsabilidad civil contractual y es así como se acepta que la administradora dio en arrendamiento el local pero no se quiso percatar de las circunstancias modales, descuidadas y negligentes con que se procedió a entregar el inmueble, sin la más mínima medida tendiente a proteger los intereses del mandante".
   1.4. "UN PERJUICIO". Predica que no obstante estar probado que el demandante no percibió el canon de los arrendamientos desde el 15 de diciembre de 1981 hasta enero de 1988, fecha en que se obtuvo la restitución del inmueble, así como el monto a que ascendían los mismos, el Tribunal concluyó arbitrariamente que el mandante no sufrió daño como consecuencia de la actuación de su mandataria. "... Extraña la postura del Tribunal al negar que el valor dejado de percibir por concepto de arrendamiento del local que la PROMOTORA  COLMENA en forma inusual entregó a un inquilino y que tardíamente intentó recuperarlo no constituya una modalidad de daño el cual define y consagra el Artículo 1614 del Código Civil cuando alude al LUCRO CESANTE. Esta norma sustancial es violada por el fallador al negar la aplicación del aparte correspondiente que acabo de invocar" (Mayúsculas del texto).
    1.5. "DEL NEXO CAUSAL". Manifiesta que carece de objetividad la aseveración del Tribunal sobre la ausencia de nexo causal entre el incumplimiento de la demandada y el perjuicio, porque ni uno ni el otro fueron probados, pues "tal como se demostró antes sí hubo incumplimiento por parte de la administradora y su conducta omisiva trajo como consecuencia perjuicios al propietario del inmueble".
   "Otra hubiera sido la suerte -continúa el casacionista- para instaurar acciones tendientes a la restitución del inmueble o proceso ejecutivo para obtener de los arrendatarios el pago (voluntario o forzoso) de las obligaciones dinerarias por concepto del uso del local si la PROMOTORA COLMENA S.A., arrendadora del inmueble, hubiera exigido los documentos e información relacionada con el deudor arrendatario y las garantías que éste debió prestar (codeudores, coarrendatarios, fiadores). De esa manera en forma inmediata (uno, dos o tres meses) después de que el arrendatario incurre en mora estaba la posibilidad de perseguir sus bienes, de acuerdo con la información que al respecto hubiera dado a su arrendadora. A perseguir a sus garantes y no se puede decir que da lo mismo, para estaba (sic) intereses económicos, contratar con un insolvente, desconocido, sin fiadores o garantes; que con una persona de quien se sabe su patrimonio económico, con garantes, con documentos idóneos, etc. ...".
   2. Finaliza sosteniendo la violación por falta de aplicación de los artículos 1604 del Código Civil y 822 del Código de Comercio, así como las normas citadas al principio del cargo; “violación por vía indirecta por inaplicación de las normas procesales que gobiernan la prueba por la desarticulación que se hizo de la misma y por desacato al deber consagrado en el artículo 187 del Estatuto Procesal que consagra el principio de la apreciación racional de la prueba". (Destaca la Corte).
   3. Para demostrar la incidencia del error expresa: "Si el Tribunal al emitir la sentencia de segunda instancia, no comete los errores de hecho enunciados en el capítulo anterior, y hubiera cumplido con su deber de exponer razonadamente el mérito que le mereciera cada prueba (Art. 187 Código de Procedimiento Civil) con absoluta seguridad que los resultados del fallo hubiesen sido completamente diferentes", puesto que se establecieron  los elementos de la responsabilidad civil contractual  en forma clara, precisa y contundente.

CONSIDERACIONES DE LA CORTE
   1. El mandato comercial es aquel contrato por el cual una persona, denominada mandataria, se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra, llamada mandante (art. 1262 C. de Co.)
   Por virtud de dicho pacto el mandatario se obliga primordialmente a cumplir la gestión encomendada, con la realización de los actos o negocios señalados por el mandante, labor en la cual debe ceñirse a sus instrucciones, contando en todo caso con la facultad para ejecutar los actos “... que sean necesarios para su cumplimiento” - art. 1263 ibídem -, es decir, los que de acuerdo a la naturaleza del encargo, resulten accesorios o complementarios del mismo.
   En el desarrollo de su actividad debe proceder con la diligencia de un buen padre de  familia, pues el art. 2155 del C.C. lo hace responsable hasta de la culpa leve, si el mandato es gratuito y más estrictamente cuando media remuneración, prescripción legal que resulta aplicable al mandato mercantil, habida cuenta que los principios del derecho común comprenden los contratos de tal naturaleza, en todo aquello no previsto por el legislador mercantil, merced a la autorización que para el efecto consagran los arts. 2º y 822 de dicha normatividad.
   Como consecuencia de la previsión legal mencionada, el mandatario debe ejecutar el encargo procurando en todo momento favorecer los intereses del mandante, lograr el mayor provecho con el menor costo, razón por la que debe disponer todas las providencias que habría adoptado aquel, de haberse encargado directa y personalmente de ejecutar la gestión.
   La administración de todo patrimonio por un mandatario, ha precisado la Corporación, “... supone la actividad sostenida de su parte encaminada a llenar el fin propio de aquella, cual es, no el de mera custodia y conservación, sino el de producir la explotación económica de los bienes. El mandatario en ese caso hace o debe hacer las veces del dueño. Y así como el dueño intenta perseguir con su esfuerzo la mayor utilidad o beneficio, porque eso es lo que explica la posesión de las cosas lucrativas, de la misma manera el mandatario administrador está obligado, en desarrollo del vínculo contractual que lo une al mandante, a mantener vigente la diligencia y cuidados del dueño, sin cuya observancia estricta defrauda la confianza en que se inspira el mandato, que como se sabe es un contrato intuitu personae. Por eso la ley hace responsable al mandatario hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo (art. 2.155 del C.C.), esto es, que debe velar como velaría un buen padre de familia sobre el patrimonio suyo y el de sus hijos,  responsabilidad que se hace más exigente  en el mandato remunerado” (G.J. T. XLV, pág. 462).
   2.  Como quedó consignado en el compendio de la sentencia impugnada, el tribunal dedujo la existencia de un contrato de administración inmobiliaria entre demandante y demandada,  del contenido de la cláusula segunda del contrato de
corretaje ajustado entre las mismas partes, advirtiendo la falta de estipulación en torno a los objetivos y condiciones en las cuales habría de desarrollarse la gestión encomendada.
   Infirió el cumplimiento de las obligaciones que contrajo la demandada, de la administración, entre otros inmuebles, del local 201 de la carrera 15 No. 94-94/98 de esta ciudad, respecto del cual acotó que lo arrendó, conservó, cuidó, impidió su apoderamiento por terceros e hizo uso de los medios a su alcance para obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento, inferencia ésta que apoyó en las declaraciones de Miguel Enrique Quiñonez Grillo, Augusto José Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza.
   Con estribo en lo anterior acotó que la demandada satisfizo su obligación fundamental de cuidar el bien cuya administración se le confió, sin haber incurrido en descuido o culpa, y por ende sin causar perjuicio alguno que tuviera el deber de reparar. En todo caso, enfatizó la orfandad probatoria del daño afirmado por el actor, para concluir en el fallo desestimatorio de las súplicas contenidas en el libelo introductor.
   3. El recurrente enjuicia las precedentes conclusiones fácticas del ad-quem, al predicar que los elementos de prueba cuya errónea apreciación le endilga, demuestran la existencia del contrato de mandato de carácter comercial y remunerado celebrado entre Nicolás Libos Saad y Promotora Colmena Ltda, negado por el fallador contra toda la evidencia procesal, puesto que ellos exteriorizan la falta de diligencia con que obró la demandada en el cumplimiento de tal gestión, particularmente en lo relacionado con el local 201 del edificio ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, pues lo entregó en arrendamiento sin tomar las medidas necesarias para proteger los intereses del actor, amén de promover tardíamente la actuación judicial tendiente a preconstituir la prueba del contrato celebrado y ser negligente en la tramitación del proceso incoado para obtener su restitución, siendo esta la causa para que el mandante dejara de percibir los cánones desde el 16 de diciembre de 1.981 hasta enero de 1.988, fecha en la cual logró recuperar el bien.
   4. En relación con el contrato de mandato especial, de carácter comercial y  remunerado,  celebrado entre demandante y demandada, cuyo objeto era la administración de un edificio, propiedad del primero, ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, que a juicio del recurrente fue negado por el tribunal contrariando toda la evidencia procesal, debe decirse que éste vislumbró su existencia en el documento visible a fls. 122 y 123 de la encuadernación principal, en el cual se recogió el contrato de corretaje ajustado entre las mismas partes, cuando expresó que de su “...cláusula segunda se desprende un contrato de administración inmobiliaria, de conformidad con el PARAGRAFO, sin que se haya establecido los objetivos y condiciones de la administración, como quiera que entre las partes nunca se llegó a suscribir el correspondiente documento (fol. 122 y 123 cud. 1), pese a que de común acuerdo se obligaron”.  Partiendo de tal premisa incursionó en el examen de los elementos estructurales de la responsabilidad contractual y su confluencia en el asunto sub- júdice, para determinar la procedibilidad de lo pretendido por el actor, concluyendo que en ausencia de ellos, las pretensiones de la demanda no podían alcanzar prosperidad.
   Ahora bien, si la primera de tales pretensiones reclama declarar la existencia del contrato de mandato de carácter comercial y remunerado, celebrado entre Nicolas Líbos Saad y Promotora Colmena S.A. para la administración del inmueble del dominio del primero, ubicado en esta ciudad, en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98, en el cual tiene venero la responsabilidad atribuida a la sociedad demandada, así como su finalización, por la revocatoria del mandante, debe decirse que la crítica que se formula en el punto resulta infundada desde el ángulo del planteamiento, porque aunque es verdad que el Tribunal no hizo el pronunciamiento declarativo que se le propuso acerca del hecho de la existencia y finalización del referido contrato de mandato, lo que también aparece claro es que esta omisión no fue fruto del error de hecho que se denuncia, porque al fin de cuentas el ad quem no lo cometió, pues como ya se anotó, él verificó la existencia del contrato en el documento que obra a folios 122 y 123. Por consiguiente, siendo ello así, otra debió ser la orientación del cargo porque lo que en el punto se advierte es una sentencia diminuta.
   4. El cumplimiento de las obligaciones a cargo de la mandataria fue inferido por el sentenciador, entre otras circunstancias, por haber utilizado “... los medios que la ley señala para hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento”. La diligencia y cuidado con que obró en el desempeño de su gestión la indujo de la ejecución misma del mandato, es decir, de “... administrar el inmueble, dándolo en arrendamiento, contrato cuyo cumplimiento o no por parte del arrendatario, resulta independiente  a la conducta del administrador-arrendador, dada la calidad que detenta -administrador de los bienes de otro-, su obligación es la de actuar utilizando los medios y recursos que la ley le otorga en busca del restablecimiento de los derechos inculcados conducta que precisamente desarrolló el aquí demandado poniendo en movimiento la maquinaria jurisdiccional, iniciando los procesos del caso, cuyas demoras no son predicables de su actitud, máxime si se tiene en cuenta, que siendo esta obligación de medios y no de resultados, con las pruebas allegadas se tiene que finalmente obtuvo el lanzamiento del inmueble, lo que permite concluir la ausencia de una conducta
culposa o descuidada del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador”.
   Aunque el recurrente pretende demostrar la contraevidencia  en  las precedentes conclusiones del Tribunal, pues, según dice, apreció equivocadamente los testimonios de Miguel Enrique Quiñonez, Augusto José Suárez Montoya y Luis Fernando  Mendoza  Plaza,  asignándoles  una  representación  que no tienen en cuanto se refiere al cumplimiento de las obligaciones a cargo de la compañía demandada, sin desplegar actividad alguna tendiente a comprobar la divergencia entre el contenido objetivo de tales probanzas y lo percibido por el ad-quem, examinadas dichas declaraciones, así como los otros medios cuya pretermisión acusa el cargo con el propósito de establecer si el sentenciador incurrió el yerro de facto que se le atribuye, se advierte:
   Miguel Enrique Quiñonez Grillo, representante judicial de la sociedad administradora del inmueble referido, inicialmente en las diligencias adelantadas para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento celebrado con José Hilario García Zamudio y Club Discoteca Río Disco Ltda., y luego en el proceso promovido para obtener su restitución, expuso haber obrado en éste proceso como apoderado judicial de Promotora Colmena Ltda., hoy S.A., hasta el mes de agosto de 1.985; además, narró algunos pormenores de su trámite y mencionó las circunstancias que en su opinión lo dilataron. Acotó que Promotora Colmena lo postuló para adelantar tales acciones, con la anuencia de Nicolás Libos, quien estuvo enterado de las incidencias de las mismas y fue la persona que canceló sus honorarios. Afirmó desconocer si Promotora Colmena inició algún proceso con el fin de recaudar los cánones de arrendamiento adeudados y manifestó que si bien le otorgó poder para incoar proceso ejecutivo “... no estando el título muy claro se resolvió esperar a que terminara el lanzamiento”. (fls. 190 a 192 c. 1).
   Augusto José Suárez Montoya, Subgerente comercial de Promotora Colmena S.A., desde el 1º. de octubre de 1.979 hasta el 1º. de abril de 1.984, refirió el procedimiento seguido por dicha entidad para arrendar los bienes administrados, el cual era exigido por Seguros Caribe S.A., entidad con la que se había contratado un seguro de arrendamiento. Manifestó que la sociedad demandada construyó el edificio de la carrera 5ª. Nos. 95-94/98, de propiedad del demandante y al finalizar la construcción del mismo se celebró un contrato para venta o administración inmobiliaria, en desarrollo del cual administró cinco de los seis inmuebles que lo conforman. En relación con el arrendamiento del local ubicado en el segundo piso del edificio mencionado expresó que “... se recibió una instrucción telefónica verbal del señor NICOLAS LIBOS para arrendar el segundo piso cuyo uso específico era oficinas para la instalación de la discoteca Río de propiedad del señor JOSE ILARIO GARCIA, vale la pena anotar que se le insistió al señor LIBOS sobre el cambio del uso del inmueble y los riesgos que conllevaba arrendar un inmueble a una persona como el señor JOSE ILARIO GARCIA  a quien no conocíamos como empresario de sitio de diversiones, residía en Cali y no presentaba referencias comerciales ni bancarias  de ninguna índole. Sobre esto no existe constancia escrita pero la advertencia se le hizo sobre una consulta personal que hice yo a nuestros aseguradores Seguros Caribe”. Agregó que las instrucciones impartidas por aquel incluían además el valor del canon de arrendamiento -$180.000,000,oo -, el término de duración del contrato - dos años - y el incremento anual del canon - 20% -, pautas con arreglo a las cuales se elaboró el contrato de arrendamiento. Añadió que “... al presentarse  el señor ILARIO GARCIA a la firma del contrato fue atendido personalmente por mí, pues ya no eran horas laborables negándose a firmarlo alegando que el señor LIBOS le había concedido 15 días de gracia para efectuar adecuaciones y decoración del local. Consultado telefónicamente el señor LIBOS sobre este plazo no fue posible comunicarse con él era alrededor de la 1:15 P.M. a la 1:30 P.M. solicité al señor GARCIA que esperara una hora mientras contactaba al señor LIBOS para verificar su reclamo y él en un término no muy cortés dijo que no podía esperar porque viajaba a Cali a las dos de la tarde. En la tarde de ese mismo día comuniqué lo sucedido al señor LIBOS telefónicamente quien negó que le había dado quince días de plazo o gracia”. Afirmó que García canceló el valor de los primeros seis meses de arrendamiento, pero no suscribió el contrato, relatando las gestiones adelantadas personalmente y con el concurso del propietario del bien, para obtener la suscripción del contrato. Agregó que “... El resultado de todas esas gestiones fue que finalmente que un amanecer me encontré con el señor GARCIA no recuerdo la fecha exacta con quien llegué a una fórmula de arreglo que posteriormente comuniqué al señor LIBOS por escrito”, pero fue rechazada por éste por cimentarse en una renta inferior a la que venía cancelando aquel. Refirió que Promotora Colmena omitió el procedimiento empleado habitualmente para entregar bienes en arrendamiento, pues un señor de nombre Julio Tobón se presentó en sus oficinas anunciándose como el administrador de la discoteca de aquel y traer instrucciones de Nicolás Libos para empezar las adecuaciones de la discoteca. Como les ofreció credibilidad acerca de lo anterior, le entregaron las llaves y “... la firma del contrato de arrendamiento quedó para hacerse en los cuatro o cinco días siguientes, pues el señor García ese mismo día viajaba a Cali y regresaba a la misma”, hecho que el propietario aceptó telefónicamente. Anotó que Tobón  no llevaba autorización escrita de éste, para la entrega de las llaves “... pero ya habíamos recibido la autorización verbal”. Expuso que su oficio como administrador era seguir las instrucciones verbales, escritas o telefónicas que le diera el señor Libos, costumbre que era normal con él. Añadió que en relación con el señor García “... se le advirtió muy claramente el tipo de negocio que se iba a instalar y la calidad comercial del inquilino. El edificio tenía un problema de lucro cesante y los pisos destinados para oficinas  pues varios interesados en las mismas no las pudieron ocupar por falta de teléfonos y parqueaderos privados de vehículos lo cual para el caso concreto de la Discoteca Río no era necesarios (sic), entonces el señor LIBOS insistió en que se hiciera el negocio con el señor GARCIA”. En relación con la tardanza para promover las actuación judicial tendiente a preconstituir la prueba del contrato expuso: “... En el desarrollo del negocio y con las falsas promesas de Ilario García y las visitas a su negocio se fue dilatando el inicio de una acción destinada a recuperar el inmueble y los cánones de arrendamiento. En vista de lo anterior insinué al señor LIBOS que contratáramos los servicios de un abogado. En principio él dijo que tenía una persona de su confianza para que se hiciera cargo de esta gestión. Pasó un tiempo y como no había ninguna acción le sugerí  el nombre del DR. MIGUEL QUIÑONEZ, asesor jurídico de promotora Colmena para llevar el caso. Pasó algún tiempo mientras la contratación del DR: QUIÑONEZ hasta que finalmente se inició la acción jurídica, admitiéndole al señor LIBOS que primero se tenía que constituir la existencia del contrato partiendo de los recibos de pago”. (fls. 195 a 200 c. 1).
   Luis Fernando Mendoza Plaza, profesional del derecho que recibió poder de Promotora Colmena S.A. para proseguir la tramitación del proceso iniciado por Miguel E. Quiñonez Grillo, además de reseñar la actuación adelantada  en él y las circunstancias que retardaron su trámite, expuso que desde el momento de otorgarle poder, dicha sociedad ejerció estricto control sobre la marcha del proceso y sobre su gestión profesional, previniéndole sobre la importancia que revestía, además de suministrarle los elementos y la colaboración necesaria para el cabal cumplimiento de su función (fls. 202 a 205 c. 1).
   Occiris Valencia Henao, quien se desempeñó como Jefe del Departamento de Arrendamientos de la sociedad demandada entre enero de 1.980 y julio 15 o 16 de 1.984, expuso que en enero de 1.980 entre los inmuebles que tenían para arrendar se encontraban varios locales de Nicolas Libos.  Que por la tardanza para arrendarlos, tanto él como la empresa adelantaban gestiones  para conseguir cliente, hasta cuando “...un día de la Subgerencia Comercial me comunicaron que el señor LIBOS había conseguido el cliente para el local del piso 2º. de la carrera 15 con calle 95 el número no lo recuerdo, (...) Me pasaron datos de quienes iban a ser los inquilinos y fiadores como también el cánon de arrendamiento, la destinación del inmueble la duración  del contrato y los reajustes anuales del arrendamiento. El Departamento de Arrendamientos elaboró el contrato de arrendamiento con los datos anotados anteriormente y esperé que se acercaran los señores inquilinos a firmar el contrato. Nadie fue a firmar el contrato”. Agregó que por esos días acudió a la oficina un señor Julio Tobón, quien manifestó ir de parte de Nicolas Libos para recoger las llaves del local que se estaba tomando en arrendamiento. Como ella le expresó que no podía entregárselas, por no haberse suscrito aún el contrato, éste adujo que eso había sido convenido entre el propietario y el arrendatario para que éste aprovechase quince días en la adecuación del local con personas que venían de Cali y a quienes no se les podía hacer perder el viaje. “... Como en este caso tratándose de don NICOLAS LIBOS todos estabamos trabajando intensamente con el fin de arrendar lo más pronto posible el local, no quise entorpecer la labor adelantada por don NICOLAS LIBOS y el señor GARCIA y hable inmediatamente con mi superior y este me autorizó entregar las llaves”. Narró las gestiones adelantadas posteriormente con el propósito de obtener la suscripción del contrato por parte del arrendatario y la negativa de éste, fundada en la disconformidad de lo consignado en el documento elaborado con lo pactado con el propietario y en su deseo de discutir con éste la modificación de algunas cláusulas. Dio cuenta del procedimiento adelantado por la demandada para entregar bienes en arrendamiento, acotando que era obligatorio para todos los arrendatarios aún con aquellos sugeridos por los propietarios. En cuanto al diligenciamiento de la solicitud de arrendamiento por parte de José Hilario García, manifestó que éste “... no llenó solicitud de arrendamiento. Se trataba de una negociación muy especial a nivel de propietario y directiva de la oficina, además todos estábamos muy interesados y queríamos ayudarle al señor LIBOS  para que su local se arrendara pronto”. (fls. 192 a 194 c. 1).
   Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Muñoz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chacón, Miguel Antonio Cuesta Monroy y Ferney Celis López, personas dedicadas profesionalmente a la administración de bienes inmuebles, bien a título personal o al servicio de empresas que desarrollan dicha actividad, dieron cuenta del procedimiento que normalmente se sigue para entregarlos en arrendamiento, en búsqueda de las mejores condiciones económicas y de seguridad para el cliente, siendo esta la práctica usual de quienes ejercen dicha actividad.
   Alberto Jaramillo Arteaga, representante legal de la demandada, en su declaración de parte, manifestó que dicha sociedad recibió del actor, entre otros inmuebles, el local No. 201 de la cra. 15 Nos. 95/94/98 para su administración, inmueble que entregó en arrendamiento a José Hilario García. Indicó el porcentaje convenido y percibido por razón de su administración.  Mencionó los requisitos exigidos para arrendar los bienes administrados, calificados como los usuales en esa clase de actividad. Advirtió que ellos no se acataron al arrendar el local referido, pues: “...Como puede observarse y ya lo mencioné el propietario del inmueble señor NICOLAS LIBOS fue quien contactó al inquilino en cuestión y convino las condiciones del contrato, las cuales fueron informadas por él a Promotora Colmena, sin embargo cuando los trámites de rutina se adelantaban para perfeccionar el contrato, se presentó el incidente sobre entrega de las llaves del local a fin de irlo habilitando  para la actividad que desarrollaría allí el inquilino, conviene señalar que existía una fuerte y razonable presión del señor LIBOS para que el local que ya llevaba varios meses desocupado fuese arrendado a tal punto que como lo he afirmado el mismo intervino en la consecución del cliente”. Agregó que Promotora Colmena recibió los cánones de arrendamiento de parte del inquilino desde un principio, pese a que se rehusó a suscribir el contrato de arrendamiento argumentando que las condiciones fijadas en el documento preparado por la sociedad demandada no coincidían con las pactadas con el propietario, situación que los llevó a realizar toda una serie de gestiones, conocidas por el propietario, con miras a lograr un acuerdo con el arrendatario para la firma del documento. Expuso que cuando mutuamente se percataron de la imposibilidad de remediar tal situación, contrataron los servicios profesionales del abogado Miguel Quiñoñes para promover las acciones judiciales pertinentes, de las cuales ha sido enterado el propietario. Interrogado por las razones que los llevaron a incoar tales acciones “...17 meses después de haber incurrido el inquilino en mora y cesado en el pago de los arrendamientos”, respondió: “... Entiendo que el proceso de Lanzamiento se inició durante el mes de octubre de 1.982 y que el inquilino canceló cánones hasta el mes de enero del mismo año, además de ello el señor Inquilino ignoro si maliciosamente siempre manifestó estar dispuesto a arreglar el asunto y manifestó asuntos tales que en conjunto con el señor LIBOS nos llevaban a la conclusión de dilatar las gestiones administrativas tendientes a que se suscribiera el contrato y evitar de esa manera un proceso Judicial, conviene insistir en que todos los pasos dados durante esta se corrige este tedioso proceso fueron realizados con la mayor diligencia y con pleno conocimiento del señor LIBOS”. Finalmente manifestó que Promotora Colmena no ha recibido los cánones de arrendamiento correspondientes a dicho inmueble, desde aproximadamente enero de 1.982.
   Confrontadas las conclusiones fácticas extraídas por el ad-quem con lo representado objetivamente por los anteriores elementos de convicción, debe decirse que en manera alguna revelan la comisión del yerro que se le endilga en la estimación de los testimonios de Miguel Enrique Quiñonez, Augusto José Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza, pues ellos efectivamente evidencian que  la mandataria, en cumplimiento del encargo recibido, promovió los trámites judiciales pertinentes para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento celebrado con José Hilario García y la sociedad Club Social Discoteca Río Ltda, respecto del local 201 del edificio ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad  y obtener la restitución del mismo.
   Tampoco muestran el desatino que se le imputa como secuela de cercenar el contenido de la declaración de Augusto José Suárez Montoya, pretermitir el testimonio de Occiris Valencia Henao, así como la declaración de parte del representante legal de la demandada, pues lo cierto es que del análisis integral de tales probanzas no emerge como única conclusión admisible, la negligencia o culpa del mandatario en la celebración y ejecución del contrato de arrendamiento del local premencionado, preconizada por el impugnador.
   En efecto, aunque tales pruebas revelan que la demandada no agotó el proceso de selección del arrendatario que habitualmente despliegan quienes fungen como administradores de bienes ajenos, con el fin de ajustar el convenio con la persona que ofrezca las mejores condiciones económicas, de solvencia moral, etc., en beneficio de los intereses de sus clientes, de igual manera ponen al descubierto que ello no se debió a conducta omisiva atribuible al mandatario, sino a la directa y personal participación del propietario en la escogencia del arrendatario, pues fue él quien dispuso celebrar el contrato con José Hilario García, convino con éste las condiciones en las cuales habría de ajustarse,  e impartió al mandatario las instrucciones pertinentes en orden a elaborar el documento contentivo del mismo, acto en el cual el mandatario se atuvo a sus disposiciones, previniéndolo en todo caso acerca del riesgo que implicaba no sólo la variación del destino que originalmente habría de darse al bien, sino también celebrar el contrato con persona de quien no se conocían las condiciones personales que aseguraran su apego al convenio.
   Las mismas pruebas evidencian que el contrato de arrendamiento preparado por la demandada en acatamiento a las instrucciones impartidas por el mandante, no fue suscrito por el arrendatario, debido a que éste, luego de obtener la entrega antelada de las llaves del local, por razón de la autorización que para el efecto dijo tener del propietario con el fin de acondicionarlo, quedó comprometido a signarlo en momento posterior, también con la anuencia de éste, circunstancia que a la postre aprovechó para rehusar su suscripción, por los motivos que indistintamente expuso, pese a detentar materialmente el local y haber pagado a la administradora el valor de la renta hasta el 15 de diciembre de 1.981.
   Frente al anterior estado de cosas, es claro también que en ningún yerro incurrió el sentenciador al ignorar las declaraciones de Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Muñoz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chacón, Miguel Antonio Cuesta Monroy y Ferney Celis López, así como los formatos de solicitudes de arrendamiento que obran a fls. 85 a 93 de la encuadernación principal, o los contratos suscritos por la demandada para dar en arrendamiento otros inmuebles de propiedad del actor, (fls. 132 a 140 c. 1), pues como lo ha reiterado la doctrina de la Corte, la sola circunstancia de no mencionarse un medio de prueba no implica necesariamente la comisión de un manifiesto error de hecho, pues para tal efecto es menester “... que de haberse apreciado tal medio la conclusión del pronunciamiento hubiera tenido que ser evidentemente distinta de la adoptada por el sentenciador” (G.J. T. CXXIV, pág. 448). En el asunto sub-júdice, la consideración de los trámites y requisitos seguidos por los administradores de finca raíz para celebrar contratos de arrendamiento, evidenciados con tales probanzas, ninguna variación introduciría en la conclusión que extrajo el tribunal acerca del tópico analizado, habida cuenta que, como se anticipó, el proceso de selección del arrendatario, en el cual tenían plena aplicación, corrió por cuenta del mandante, no de la sociedad administradora del local.
En cuanto tiene que ver con el yerro que se le endilga por concederle mérito probatorio a los testimonios de Miguel Enrique Quiñones, Augusto Jose Suárez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza, “...sin advertir siquiera que son agentes, mandatarios de la sociedad demandada y porqué no decirlo copartícipes en las omisiones y negligencias reclamadas a la mandataria...”, debe señalarse que tal reparo no se adujo en la forma y oportunidad señaladas por el art. 218 del C. de P.C., pues en las audiencias celebradas para recibir sus declaraciones, cumplidas con participación activa del recurrente, ninguna tacha se formuló. Sólo al alegar de conclusión en el curso de la primera instancia y al descorrer el traslado otorgado por el ad-quem, expuso sus reservas frente a la confiabilidad de tales testimonios.
Sin embargo, cabe advertir que si bien el art. 217 del C. de P.C. considera sospechosas para declarar “las personas que en concepto del juez, se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad...”, la existencia de un motivo que pueda afectar su imparcialidad no constituye circunstancia de la cual deba inducirse necesariamente que el testigo falte a la verdad. Por ello la ley faculta al juzgador para apreciar tales testimonios de acuerdo con las circunstancias de cada caso, incumbiéndole, como atribución inherente a la discreta autonomía que le asiste en la ponderación de los elementos de convicción, examinar las condiciones personales del testigo en orden a sopesar el mérito que ofrezca su exposición, “...decisión que corresponde al ámbito de apreciación razonada y científica del juzgador, y como tal resulta inatacable en casación mientras no se demuestre que tal apreciación es contraria ostensiblemente a la evidencia de los hechos o notoriamente ilógica, infundada u opuesta a la verdad de los mismos” (G.J. t. CLXXVI, pág. 48),
   Así las cosas, como el juicio del sentenciador en el punto, no resulta ilógico ni extraño a la realidad probatoria del proceso, debe colegirse que no cometió el desacierto que se le predica.
   Despejado lo anterior, procede averiguar si el sentenciador erró al no inferir la culpa del mandatario en el adelantamiento de las actuaciones judiciales tendientes a preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento y obtener la restitución del bien, culpa que descartó bajo la consideración cardinal de no poder atribuirse a la mandataria “...la demora … en los trámites judiciales que finalmente le permitieron obtener la restitución del bien”.
   Con tal propósito se advierte, que según consta en las copias de la diligencia de interrogatorio de parte pedida por la Promotora Colmena Ltda., con el fin de establecer varios aspectos de la relación jurídica existente con José Hilario García y Club Social Discoteca Río Ltda., acerca del local varias veces mencionado, la solicitud respectiva fue sometida a reparto el 22 de octubre de 1.982, es decir, diez meses después de haberse desatendido por el arrendatario la obligación de pagar la renta, pues como lo expusieron el representante legal de dicha sociedad y quien para entonces se desempeñaba como Subgerente Comercial, aquel canceló únicamente las seis primeras mesadas, o sea, desde el 16 de junio de 1.981 al 15 de diciembre del mismo año (fls. 11 y 12 c. 1 ).
   Durante este interregno, la administradora del bien, por conducto de su Subgerente Comercial, puso en conocimiento del propietario, mediante comunicación fechada el 1 de junio de 1.982, la propuesta presentada por José Hilario García en reunión sostenida el día anterior, para firmar un nuevo contrato (fl. 124). En carta de 8 de junio del mismo año, el Gerente General de la arrendadora, le expresó al arrendatario su extrañeza por el incumplimiento del contrato, recordándole que hasta entonces adeudaba seis cánones de arrendamiento. Además, manifestó haberse enterado de la realización de “... varias reuniones y citas con nuestro Subgerente Comercial, con el fin de obtener la firma de dicho contrato y la cancelación de los arrendamientos pendientes de pago...”, invitándolo a una nueva reunión con el fin de solucionar definitivamente tal situación (fls. 126 y 127 c. 1). De tal misiva remitió copia a Nicolas Líbos Saad en la misma fecha (fl. 125 c. 1). Tales gestiones fueron relatadas por Alberto Jaramillo Arteaga al absolver interrogatorio de parte y por Augusto Suárez Montoya al rendir declaración.
   Ahora, si conforme a lo expresado inicialmente, la actividad desplegada por el mandatario con el fin de ejecutar la misión confiada debe encausarse a procurar el beneficio de los intereses del mandante “... y lo que mejor convenga al negocio que le ha sido encomendado, a fin de obtener el mayor provecho y el menor costo, tomando por lo menos todas las previsiones que habría adoptado el mandante de haber intervenido directamente” (G.J. t. CCIV, pág. 92), al rompe se advierte que las piezas probatorias relacionadas, cuya falta de apreciación denuncia la censura, no acreditan una situación de hecho distinta de la constatada por el tribunal en la providencia impugnada, pues sin lugar a dudas no revelan el obrar culposo que se le reprocha a la compañía demandada, porque aunque el trámite para preconstituir la prueba de la relación tenencial que le permitiera reclamar judicialmente la restitución del bien objeto de la misma, se propuso diez meses después del arrendatario haber incurrido en mora, esta no fue la única actividad, porque como lo relata la prueba reseñada antes se hicieron otras gestiones tendientes a normalizar la situación, tales como procurar el cobro de lo debido u obtener la firma de otro contrato. Por supuesto que en este aspecto la conclusión que sobre la ausencia de negligencia obtuvo el Tribunal, no es contraria evidentemente a la realidad que la referida prueba depara, lo cual de por si excluye el carácter de manifiesto del denunciado error. Por lo demás, no se puede olvidar que si el mandante se vio compelido a preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento, fue por la conducta arriesgada del mandatario, quien, como se explicó, generó de algún modo la celebración del contrato verbal.
   Otro tanto ocurre con la responsabilidad que se le atribuye por causa del retraso que originó la intervención de Betty Maureen Méndez Mogollón, como tercero ad-excludendum, en el proceso instaurado para obtener la restitución del local, pues la documentación del contrato, aducida por el censor como puntal de su alegación, no descartaba per se la intervención pretendida, porque aún sobre esa hipótesis también pudiera haberse intentado la referida intervención, ya que para ese entonces no estaba vedada, como ahora si lo dispone el art. 424 del C. de P. Civil.
   De otro lado, aunque ciertamente el tribunal no reparó en las copias del proceso judicial supracitado para constatar la negligencia atribuida a los representantes judiciales de la mandataria en la tramitación del mismo, aún demostrado el proceder omisivo que se les atribuye, el juzgador no habría podido deducir de él la responsabilidad de la demandada, pues lo claro es que tal circunstancia no se invocó en la demanda como causa de la pretensión, lo cual implicó que la demandada no pudiera defenderse de esa imputación, porque ésta solo vino a plantearse con ocasión
del alegato de conclusión en primera instancia, razón por la cual el yerro mencionado resulta intrascendente, pues la consideración de la situación de hecho exteriorizada por tal elemento de convicción, ninguna variación podría introducir en lo decidido al respecto por el juzgador.
   Por lo tanto, los cargos no prosperan.
   DECISION
   En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia del 26 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, en este proceso ordinario de responsabilidad civil contractual promovido por Nicolás Elías Libos Saad frente a la Sociedad Promotora Colmena Limitada. 
   Costas a cargo del recurrente en casación, quien pierde el recurso.
   Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
JORGE SANTOS BALLESTEROS
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
PEDRO LAFONT PIANETTA
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
RAFAEL ROMERO SIERRA