CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
Bogotá, D.C., doce de febrero de dos mil siete
Ref.: Exp. No. 11001-31-03-040-2000-00492-01
Provee la Corte sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 16 de junio de 2005 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, conclusiva del proceso ordinario promovido por Giovanni Rodríguez Medina contra la firma Inversiones y Construcciones Toro Limitada – “Invercot Ltda.”
ANTECEDENTES
1. Giovanni Rodríguez Medina promovió este proceso ordinario contra la firma “Invercot Ltda.”, con el fin de suscitar una declaración judicial acerca de las siguientes pretensiones:
1.1. Que se declare resuelto por incumplimiento de la demandada, el contrato de promesa de permuta acordado entre las partes el 14 de octubre de 1997. Como desprendimiento natural de esta pretensión el demandante reclama la devolución del predio denominado “Marbella”, el pago de la suma de $33.000.000,00 como perjuicios anticipadamente convenidos en la cláusula penal, más los frutos producidos por la heredad desde el 16 de noviembre de 1997 hasta cuando se haga la devolución, a razón de $100.000,00 diarios, o según ellos sean tasados en el proceso.
1.2. De modo subsidiario el demandante reclama que se declare resuelto el contrato por mutuo disenso tácito y que en consecuencia sea restituido en la posesión del predio “Marbella”, junto con los frutos producidos por el bien.
1.3. Como segunda pretensión subsidiaria pidióse que fuera declarada judicialmente la nulidad absoluta del contrato de promesa de permuta acordado entre las partes el 14 de octubre de 1997; que en consecuencia las partes sean restablecidas al estado anterior al contrato y que la demandada asuma el pago de los frutos que produjo la finca “Marbella” desde el 14 de octubre de 1997 hasta el día en que ésta vuelva a manos del demandante.
2. La parte demandante planteó los siguientes hechos básicos como fundamento de sus pretensiones:
2.1. El día 14 de octubre de 1997 entre Giovanni Rodríguez Medina y la firma “Invercot Ltda.” se celebró un contrato de promesa de contrato de permuta, convenio en virtud del cual la demandada “Invercot Ltda.” se obligó a transferir los siguientes bienes: el dominio y la posesión de la unidad 25 del conjunto habitacional “Chalets Lagos del Dulcino”, situado en el corregimiento de La Gaira en el municipio de Santa Marta; las oficinas 806 y 807 del edificio “Valdés” situado en la calle 19 No. 5-51 de la ciudad de Bogotá, algunos muebles que dotaban esas oficinas; el vehículo de placas CBF – 680 y la suma de $10.000.000,00, representados en un cheque de gerencia que debería ser entregado en el momento de solemnizar el contrato.
2.2. La parte demandante se obligó a transferir a la sociedad demandada la propiedad del predio “Marbella” ubicado en el sector de “Chinauta” del municipio de Fusagasugá. Según el contrato, la escritura de venta de este inmueble debía suscribirse el 14 de enero de 1998 en la Notaría 19 de Bogotá.
2.3. La firma “Invercot Ltda.” prometió entregar el documento necesario para la tradición del vehículo en un “término no inferior a 8 días”, contados a partir de la suscripción del contrato y así se cumplió simultáneamente con la entrega del automotor, la que se hizo el 14 de octubre de 1997.
“Invercot Ltda” también se obligó a entregar la cabaña situada en Santa Marta y las oficinas de Bogotá el día 15 de octubre de 1997 a las 4:00 de la tarde.
2.4. La escritura pública que recogería la venta de la cabaña ubicada en la ciudad de Santa Marta debía hacerse el 30 de noviembre de 1997, a las 4:00 de la tarde en la Notaría 19 de la ciudad de Bogotá. La escritura de compraventa de las oficinas debía otorgarse el 14 de enero de 1998 a las 4:00 de la tarde en la Notaría 19 de la ciudad de Bogotá. Ese mismo día 14 de enero de 1998, la demandante debería suscribir la escritura de venta de la finca “Marbella” del municipio de Fusagasugá.
2.5. El 12 de febrero de 1998 las partes hicieron una primera modificación a lo convenido. En virtud de las nuevas disposiciones, la sociedad ya no haría escrituras de las oficinas 806 y 807, sino que cedería en beneficio del Señor Giovanni Rodríguez Medina un litigio de orden hipotecario seguido por el representante legal de “Invercot Ltda.” contra un tercero. En esa adición a la promesa se hizo referencia a los linderos de la cabaña ubicada en la ciudad de Santa Marta, mediante la mención de la escritura pública en que ellos estarían descritos. Igualmente se estipuló en esa adición, que dicha escritura, la número 2405 de 29 de agosto de 1997 de la Notaría Novenala Notaría 31 de la ciudad de Bogotá, documento que las partes aceptaron tener a buen recaudo.
En cuanto a la fecha de celebración de los actos prometidos, las escrituras públicas deberían realizarse, según las sucesivas modificaciones, el día 16 de marzo de 1998.
La parte demandada contravino lo pactado, pues no entregó la cabaña de Santa Marta, tampoco se presentó a la notaría a suscribir el título, ni estaba en capacidad de cumplir mediante la transferencia del dominio de dicho inmueble.
3. “Invercot Ltda.” se opuso a las pretensiones de la demanda, tanto a las principales como a las subsidiarias, negó que los hechos hubieran ocurrido del modo que los planteó la parte demandante y propuso como defensas los argumentos sobre inexistencia de la causal alegada, cobro de lo no debido y mora del demandante en recibir.
4. El juzgador de primera instancia accedió a las súplicas de la demanda, decisión que el Tribunal Superior de Bogotá revocó mediante la sentencia que ahora transita por la Corte en virtud del recurso de casación contra ella interpuesto. El ad quem denegó la prosperidad de todas las súplicas de la demanda, tanto la de nulidad planteada como principal y reconocida inicialmente por el a quo, como las demás, relativas a la resolución, ya por incumplimiento ora por mutuo disenso tácito.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
El juez de primera instancia halló que el contrato estaba viciado de nulidad absoluta por contravenir el artículo 1611 del C.C.; en respuesta, el Tribunal acometió primero el estudio de la invalidez del acto, luego de desechar la nulidad denegó la pretensión de resolución por incumplimiento y lo propio aconteció con el reclamo sobre mutuo disenso tácito.
1. En lo que concierne a la validez de la promesa de permuta, el Tribunal afirmó que ella es solemne en tanto sólo produce efectos si cumple rigurosamente las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Y para juzgar la especificidad de este caso, el ad quem identificó que el contrato debatido se consolidó en tres momentos, pues el pacto inicial vino a ser adicionado en dos ocasiones, una primera, para cambiar alguna de sus estipulaciones y tratar el asunto de los linderos, y la segunda para ampliar el plazo y posponer la fecha de celebración de los contratos prometidos.
En lo que toca con la validez de los actos, las partes no contendieron acerca de la totalidad de los requisitos de la promesa de permuta, sino que el reparo se concentró apenas en torno a la identificación de los bienes inmuebles materia de la promisión; ello permitió al Tribunal sentar el criterio de que si bien los linderos de los inmuebles no se expresaron literalmente en el documento inicial “en una de sus cláusulas se remitió a tal efecto a otro instrumento público”, lo cual descarta a juicio del ad quem la nulidad alegada.
En lo que respecta a las oficinas 806 y 807 del edificio “Valdés”, el Tribunal descartó que la ausencia de identificación llevara a la nulidad, pues en el documento inicial se hizo expresa remisión a los folios de matrícula inmobiliaria que corresponden a esos dos inmuebles, para suplir por esa modalidad de integración, la exigencia atinente a la mención de los linderos.
En lo que concierne a la cabaña número 25 del conjunto habitacional “Chalets Lagos del Dulcino”, el Tribunal descartó la nulidad por ausencia de identificación, pues, según dijo, en la primera adición hecha al contrato inicial se citó la escritura pública No. 2405 como fuente de la información que el demandante echa de menos, instrumento que se anunció incorporar a la promesa y que las partes admitieron haber recibido. En ese añadido al contrato se citó expresamente la tradición del inmueble.
De la misma manera se procedió en lo que toca con el inmueble “Marbella” que el demandante prometió vender, pues en ese agregado a la voluntad originaria las partes incorporaron a la promesa la escritura No. 2307, con el expreso propósito de tomar de allí la identificación y los linderos del inmueble.
Las anteriores reflexiones fueron suficientes para que el Tribunal descartara la nulidad hallada por el a quo, pues según concluyó, el contrato de promesa de permuta cumplía cabalmente todas las exigencias previstas en la Ley 153 de 1887.
2. El Tribunal abordó la pretensión de resolución por incumplimiento, para lo cual hizo mención del principio de normatividad de los contratos, tras lo cual auscultó las bases teóricas de la acción resolutoria y situó de modo concreto los incumplimientos que se endilgan a la demandada. Con vista en la demanda, el ad quem identificó cuáles eran las obligaciones que desatendidas serían la causa para que se exigiera la resolución del contrato. Recordó cómo el demandante acusa que no le fue entregada la cabaña de la ciudad de Santa Marta, que tampoco el demandado asistió a la notaría el 30 de noviembre de 1997 a las 4:00 de la tarde para celebrar el contrato prometido y que además no estaba en capacidad de hacer la tradición de la Cabaña. Añadióse como motivo del incumplimiento, que el día 14 de enero de 1998, cuando debían firmarse las escrituras de los otros predios, la demandada se abstuvo de comparecer a la notaría.
A los anteriores incumplimientos agregó la parte demandante que después de haber acordado una nueva fecha para la firma del contrato prometido, la demandada en lugar de asistir a la notaría, envió en la mañana del día convenido los documentos para hacer la escritura de la cabaña No. 25, pero nada hizo en relación con la cabaña No. 26 que finalmente quedó incorporada como parte del conjunto de bienes que debía transferir la demandada.
El Tribunal se propuso entonces examinar uno a uno los motivos de incumplimiento atribuidos a la parte demandada y desembocó en que no era cierto que la demandada hubiera desatendido sus deberes contractuales.
En lo que respecta a la cabaña situada en la ciudad de Santa Marta, determinó el ad quem con apoyo en la adición al contrato hecha el 12 de febrero de 1998, que en ese acto las partes declararon haber recibido los inmuebles a satisfacción, de modo que el demandante no podía reclamar incumplimiento si es que asintió la entrega hecha por la demandada. A ello se suma que el señor Jaime Rodríguez, padre del demandante y obrando en representación suya, dijo haber recibido el bien y haber autorizado a un tercero para proceder a alquilarlo. Se amparó también el Tribunal en la declaración de Claudia Esperanza Calderón Villamil, secretaria de la parte demandada, para concluir que inclusive hubo acta de entrega del inmueble y que de éste el padre del demandante retiró un aparato de televisión.
No halló reproche el Tribunal por la ausencia de la demandada a suscribir la escritura el día 30 de noviembre de 1997, pues esa fecha fue pospuesta en las dos modificaciones que se hicieron al contrato original. En cuanto a la falta de cumplimiento de la obligación de transferir la propiedad de las oficinas de la ciudad de Bogotá el ad quem no halló reproche, pues las obligaciones a ese respecto fueron sustituidas por la cesión de un derecho litigioso contra un tercero, de modo que la dicha obligación desapareció. La prueba de estos cambios de la voluntad inicial la halló el juzgador en los documentos aportados por la propia parte demandada, a los cuales se abona la confesión rendida por ésta.
El demandante planteó como otro motivo de incumplimiento la falta de entrega de la cabaña número 26 del conjunto “Chalets Lagos del Dulcino”, en sustitución de la camioneta que inicialmente entregó la parte demandada y que el demandante devolvió a cambio de la cabaña 26 que forma parte inescindible de la cabaña 25 prometida en venta. El Tribunal desdeñó este nuevo incumplimiento por carencia de prueba de la obligación, pues en ninguno de los tres documentos que constituyen el itinerario de la voluntad contractual aparece la prueba de que las cosas hubieran sucedido del modo que anunció el demandante.
Tampoco desatendió la parte demandada la obligación de pagar la suma de $10.000.000,00, pues tal pago debía hacerse simultáneamente con la suscripción de la escritura pública y ese momento nunca llegó.
Además, el Tribunal descartó como motivo de incumplimiento la circunstancia de que la parte demandada no pudiera hacer la tradición de los inmuebles, pues esa es obligación nacía, dijo, del contrato de compraventa y no de la promesa misma.
Finalmente, el ad quem admitió que la parte demandada dejó de cumplir dos de sus obligaciones, la de suscribir las escrituras de transferencia de los inmuebles en la forma en que se comprometió y la de pagar el saldo del precio. No obstante, para el ad quem ese incumplimiento resultaba inane porque la parte demandante tampoco cumplió sus obligaciones.
3. Negó también la pretensión para que se disolviera el contrato por mutuo disenso tácito, pues halló, con cita de jurisprudencia de esta Corte, que la viabilidad de esa forma de poner fin a la ligazón contractual, sólo tiene recibo cuando las señales de abandono del contrato son contundentes e inequívocas, circunstancias ausentes en la especie de esta litis, en que la demandada ha perseverado en que se cumpla el contrato y se ha resistido a que se declare resuelto.
LA DEMANDA DE CASACIÓN
Tres cargos se hacen a la sentencia, los cuales se despacharan en el orden en que fueron propuestos.
PRIMER CARGO
Se acusó a la sentencia por ser indirectamente violatoria de los artículos 1740, 1741, 1742, 1746, 961, 962, 963, 964, 1958 del Código Civil, 89 de la Ley 153 de 1887, 31 del Decreto 960 de 1970 y 10 de la Ley 182 de 1948, a consecuencia de los errores de hecho en que incurrió al apreciar las pruebas del proceso.
Con vista en la promesa de permuta ajustada el 14 de octubre de 1997, el recurrente acusa que el Tribunal desfiguró completamente su contenido, pues supuso que en dicho documento constaban los linderos de los predios prometidos en permuta, cuando la objetividad de dicha memoria contractual muestra la ausencia total de esa información, de suyo necesaria para la determinación del inmueble.
Partió el recurrente del contrato en su forma original que data del 14 de octubre de 1997, para demostrar que ni por asomo aparecen allí los linderos de los diferentes inmuebles, tras lo cual concluyó que el yerro del Tribunal es manifiesto pues supuso la prueba de un hecho, la existencia de linderos en el documento, que de ningún modo se halla acreditado en el expediente.
El haber supuesto el Tribunal la presencia de los linderos en el documento que recoge la promesa de permuta le llevó a una conclusión equivocada sobre la validez del acto.
El recurrente no se limitó a examinar apenas el primer documento suscrito entre las partes, sino que también tomó en cuenta las dos adiciones que se hicieron a su forma original.
Fue consciente el censor de que en la primera adición a la promesa se incorporaron idealmente los linderos de los inmuebles, mediante la cita de la escritura pública No. 2405 en lo que corresponde a la cabaña No. 25 del conjunto “Chalets Lagos del Dulcino” de Santa Marta y la escritura pública No. 2307 para la finca “Marbella” del municipio de Fusagasugá. No obstante, para el recurrente, la circunstancia de que el Tribunal hubiera dado por cumplida la exigencia de determinación de los inmuebles, con la sola cita de las escrituras públicas que sirven de fuente de información sobre los linderos, “entraña la comisión de otros errores de hecho” pues “pretender que la constatación de las demás exigencias reseñadas en el artículo 1611 del Código Civil, pueda hacerse en documentos diversos a aquel que contiene la promesa misma, así aparezcan mencionados en ella, es vulnerar en la práctica el sentido del precepto”. Rechaza radicalmente el recurrente que la solemnidad del contrato de promesa de permuta se pueda dar por cumplida con la remisión a otros instrumentos públicos que no hacen parte del contrato mismo.
Retomando el contrato en su forma original, destaca el impugnador que las oficinas 805 y 806 del edificio “Valdés”, que también hicieron parte de la venta, no se describen con sus linderos, ni en los posteriores actos se enmendó tamaño defecto. Respecto de esas oficinas, si bien en la adición se hizo remisión a las matrículas inmobiliarias, ello es insuficiente, pues en esos documentos aparecen los linderos especiales de los inmuebles y no los generales de la propiedad horizontal de la que hacen parte. Extrae de ello el recurrente que en lo que concierne a la descripción de las oficinas 805 y 806, el contrato no cumple las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sobre que se determine de tal modo el contrato que para su perfeccionamiento apenas falte la tradición o las formalidades legales. Y no enmienda la situación, según el censor, que esas oficinas hayan sido luego descartadas del objeto de la permuta, pues las solemnidades debieron cumplirse al momento de la celebración del contrato y no después.
Puso la mirada el recurrente sobre la identificación de la cabaña No. 25 del conjunto “Chalets Lagos del Dulcino”, situada en la ciudad de Santa Marta, y fue consciente de que en la primera adición a la promesa se incorporaron idealmente sus linderos, mediante la cita de la escritura pública No. 2405 de 29 de agosto de 1997 de la Notaría 9ª del círculo de Medellín. No obstante, aunque se admitiera esa forma de identificación del inmueble por la remisión a los datos que obran en una escritura pública, resulta que en dicho documento que sirve de fuente de información, y que el Tribunal consideró bastante, no aparecen los linderos generales del inmueble, defecto grave si se toma en cuenta que se trata de una copropiedad. En síntesis, aunque se admitiera que es posible convalidar, mediante adiciones posteriores, la nulidad con que nació el contrato por ausencia total de la identificación de los inmuebles; y dando por aceptado en gracia de discusión que es posible identificar los inmuebles con la simple remisión a los datos que reposan en un instrumento público, resulta que después de todo, la identificación es insuficiente por ausencia de los linderos generales del conjunto en que están situadas las cabañas Nos. 25 y 26 que, repítese, está sometida al régimen de copropiedad.
Niega el recurrente que la simple cita de la escritura pública No. 2307 para identificar la finca “Marbella” del municipio de Fusagasugá, sea suficiente para cumplir las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
El reproche del censor se extiende a la existencia y validez de las adiciones al contrato, pues niega que ellas provengan de las mismas partes que celebraron el acto inicial. Se refiere el recurrente a que el acto, tal como se celebró originalmente, compromete a la firma “Invercot Ltda.” y a Giovanni Rodríguez Medina, por contraste, la primera adición y el otrosí fueron convenidos por Carlos Arturo Toro Cadavid, quien no dijo actuar en calidad de representante legal de “Invercort Ltda.”, así hubiera obrado como tal cuando se realizó el acto original.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Sea lo primero observar que no hay el yerro de hecho que denuncia el recurrente en este cargo, pues no es verdad que el Tribunal hubiera supuesto la prueba de la existencia de la identificación de los inmuebles prometidos en permuta. Como se verá más adelante, mediante una modificación al contrato inicial las partes acordaron que las escrituras públicas que contienen la identificación de los inmuebles fueran parte integrante del contrato de promesa y declararon haber recibido físicamente esos títulos. Y como la objetividad de los documentos muestra tal cosa, no puede endilgarse yerro al Tribunal, menos en la intensidad necesaria para la prosperidad del cargo en casación.
Pero si lo que se recrimina a la sentencia es haber permitido que por actos posteriores se subsanen las nulidades que afectan el acto primitivo, ese reproche atañe a una propuesta del recurrente sobre insaneabilidad de los contratos, debate extraño a un cargo hecho por la vía indirecta que tiene como fuente el error de hecho en la apreciación de la prueba.
Dilucidado lo anterior, corresponde enseguida a la Corte resolver dos problemas jurídicos distintos, aunque íntimamente ligados. El primero de ellos concierne a saber si para identificar un inmueble prometido en venta es bastante incorporar idealmente la escritura pública que los contiene. El segundo problema reside en saber cuánto efecto invalidante tiene omitir los linderos generales de la copropiedad cuando se promete permutar una de sus unidades.
A propósito de la satisfacción de la exigencia del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, con sólo incorporar idealmente los linderos de la heredad mediante la cita de la escritura pública que los contiene, es de ver que la Corte de modo expreso admitió esa posibilidad en sentencia de 16 de abril de 2002, expediente 7255, dijo entonces la Corporación : “b) En punto de no haberse dado en la promesa los linderos de ese mismo inmueble porque fueron remitidos en el documento de promesa a los que ‘se encuentran en la escritura pública No. 218 de 17 de febrero de 1995’ , pero sin indicar la notaría, pronto advierte la Corte , para hallar el error de hecho evidente por cercenamiento de la cláusula cuarta (C1, folio 4), que la aparente incertidumbre que ofrece ese dato fue despejada en ella cuando se agregó, a renglón seguido, que tal escritura ‘hace parte integral de esta promesa, entendiéndolos como un solo documento’, lo cual quiere decir que no se identifica el bien por una mera remisión a un título, sino que éste hace parte del contrato de promesa para conformar un todo, pudiéndose decir que cumpliéndose tal integración material, la promesa en su origen no cayó en el defecto de la indeterminación del inmueble, simplemente junto con tal escritura hacen un solo cuerpo y, por tanto, para una eventual ejecución constituye un título complejo. Cosa distinta es que para demostrar la promesa sólo se haya traído a este proceso el documento que la contiene, mas no la escritura pública que hace parte de él, con la cual se haría posible identificar material y plenamente el bien; desde luego que no tener a la vista ahora ese título no comporta, per se, el efecto de la nulidad absoluta que dedujo el sentenciador, pues, se repite, en su origen los contratantes no pecaron en materia de indeterminación del apartamento”.
En el episodio de que ahora se ocupa la Corte , las partes no sólo hicieron remisión a las escrituras públicas que contienen la alinderación de los inmuebles, sino que abundaron de modo expreso cuando declararon los contratantes haber recibido físicamente los títulos en que consta la información que el recurrente echa de menos y de cuya ausencia quiere deducir la nulidad de la promesa. No hay, entonces, el vicio que se denuncia.
Y como ya fue advertido, el segundo reproche que el recurrente hace a la sentencia atañe a la falta de identificación de los inmuebles y tiene que ver con la ausencia de los linderos generales de la copropiedad ubicada en la ciudad de Santa Marta. Es de ver a ese propósito que la escritura 2405 de 29 de agosto de 1997 recoge minuciosamente la identificación de las cabañas 25 y 26 del “Conjunto Chalet Lagos del Dulcino P.H.”, con sus linderos y la extensión de los mismos. Igualmente describe la situación del conjunto “Chalets Lagos del Dulcino” del que dice está ubicado en “el corregimiento de Gaira, región de Pozos Colorados en la ciudad de Santa Marta, departamento del Magdalena, tiene un acceso sobre el costado occidental de la troncal del Caribe, kilómetro 4 de la vía que comunica a la ciudad de Santa Marta con la ciudad de Barranquilla”.
Pero el texto de la referida escritura no para ahí, sino que el instrumento remite al reglamento de copropiedad protocolizado mediante la escritura pública No. 3180 de 9 de septiembre de 1992 de la Notaría 2ª de la ciudad de Santa Marta.
Y para el caso presente, en que sólo habría duda sobre la ausencia de los linderos generales de la copropiedad, es de ver que con la cita del reglamento de copropiedad sería bastante, pues la legislación anterior, la vigente y aplicable entonces e inclusive la actual son coincidentes en respaldar dicha conclusión.
En efecto, el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 establecía que el otrora reglamento de copropiedad [hoy reglamento de propiedad horizontal] “… deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título” (Subraya la Corte ), por su parte el inciso 2° del artículo 10 ibídem ordenaba que “la inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o departamento contendrán, además de las indicaciones de que trata el artículo 2659 del Código Civil, las siguientes: a) Ubicación y linderos del inmueble en que se halle el piso o departamento respectivo; b) Número y ubicación que corresponda al mismo piso o departamento en el plano de que trata el inciso 1° de este artículo”. En su oportunidad, el artículo 2 de la Ley 16 de 1985 dispuso igualmente que “un inmueble queda sometido al régimen anterior [el de propiedad horizontal], solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos”. Finalmente, de conformidad con el artículo 5° de la Ley 675 de 2001, la escritura pública que contiene el reglamento de copropiedad debe señalar como mínimo “3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria”. De esta manera, si lo que se reprocha al contrato es la ausencia de los linderos del conjunto o propiedad horizontal, es de ver que en la escritura pública incorporada a la promesa de permuta se cita la de conformación de la propiedad horizontal y es de esperar que allí se encuentre la información echada de menos, salvo que se hubiere demostrado lo contrario.
Todo lo que se ha dicho acerca de la posibilidad de llegar a la plena identificación del inmueble prometido en permuta, por medio de la cita de las escrituras públicas en que reposa la descripción del bien, se predica también de la finca “Marbella” que la parte demandante se obligó a transferir, pues en la adición a la promesa se utilizó el mecanismo de incorporación de los linderos y de la identificación plena mediante la remisión a la escritura que facilitó la última tradición.
También censura el recurrente la ausencia de identificación y linderos de las oficinas 806 y 807 del edificio “Valdés”, omisión carente de fuerza para anonadar el contrato, si se tiene en cuenta que por virtud de la modificación que sufrió la voluntad contractual primitiva, desapareció la obligación de transferir la propiedad de esas oficinas, pues como quedó reseñado, dicha prestación se sustituyó por la cesión de un derecho litigioso recaído sobre los mismos inmuebles. Por lo que acaba de decirse, habiendo desaparecido del escenario de las obligaciones, la promesa de permuta de tales oficinas, no cabe reproche por la omisión de los linderos en cuanto a ellas se refiere.
Por lo dicho precedentemente el cargo no prospera.
SEGUNDO CARGO
Se denuncia que hubo violación de los artículos 1546, 961, 962, 963, 964, 1613, 1614, 1615, 1616, 1594, 1595 y 1599 del Código Civil, como consecuencia de los graves errores de hecho en que incurrió el Tribunal en la apreciación de la demanda, la contestación y las demás pruebas del proceso.
En el desarrollo del cargo el recurrente plantea de modo concreto que el Tribunal se equivocó al apreciar las modificaciones al contrato de promesa de permuta, pues no vio que la demandada estaba obligada a entregar la cabaña 25 el día 15 de octubre de 1997 a las 4 de la tarde y que esa obligación no fue alterada en los cambios que sufrió el contrato. Añade la parte demandante que era de cargo de la demandada acreditar que la obligación se cumplió en la forma y términos en que fue pactada y que así no procedió.
Según el censor, el error del Tribunal reside en haber dado por cumplida la entrega del inmueble con fundamento en una carta suscrita por el padre del demandante, en que dicho señor ingresó al lugar y retiró de allí un televisor y está demostrado en el documento de 12 de febrero de 1998, que modificó la promesa inicial, en el que las partes declararon haber recibido a satisfacción los inmuebles de que trata la permuta.
En lo que toca con la nota de recibo de la cabaña suscrita por Jaime Rodríguez objeta el impugnante que no proviene del demandante y recrimina al Tribunal al haber deducido, sin ninguna evidencia, que dicho señor estaba facultado para recibir el inmueble por haber firmado la adición al contrato de promesa.
Pero aún admitiendo que Jaime Rodríguez sí representaba al demandante, la entrega de la cabaña No. 25 era imposible por estar física e indisolublemente vinculado ese inmueble a la cabaña No. 26 tal como se desprende del concepto pericial que se rindió ante la Fiscalía General de la Nación en un proceso penal relacionado con estos mismos hechos.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Como se recuerda, el Tribunal llegó a la conclusión de que las cabaña 25 sí fue entregada, con fundamento en el documento que obra a los folios 4 a 6 del cuaderno número 1, documento aportado por la parte demandante y reconocido implícitamente por ella; en el escrito por el cual el padre del demandante autorizó a la administradora del conjunto para dar en arrendamiento el inmueble; en las pruebas que dan cuenta que el padre del demandante retiró de la cabaña un televisor y en la declaración de Claudia Esperanza Calderón Villamil.
Para demostrar el error, el recurrente apenas ataca la apreciación que hizo el Tribunal del documento visible a folio 48, donde el padre del demandante aceptó que recibió el inmueble y que autorizó a la administradora para arrendarlo a terceros.
Para la Corte el fracaso del cargo viene de que es incompleto, pues además del documento atacado hay otras pruebas, como la declaración de Claudia Esperanza Calderón Villamil y el escrito que obra a los folios 4, 5 y 6, ese sí firmado por el demandante y fechado el 12 de febrero de 1998, en el que se da cuenta que la entrega de los inmuebles ya se cumplió, pruebas éstas que no merecieron la atención del casacionista.
Dicho en breve, el ataque no comprendió todos los pilares de la sentencia, pues dejó fuera del debate la declaración de Claudia Esperanza Villamil y el documento de los folios 4, 5 y 6 que, suscrito por el propio demandante, demuestra el recibo de la cabaña, instrumento que por estar datado 12 de febrero de 1998 bien puede tomarse como ratificación del acto ejecutado por el padre de aquél, cuya prueba aparece a folio 48 del expediente y fue fechado el 16 de octubre de 1997. No está demás señalar que las pruebas no impugnadas son sustentáculo suficiente de la sentencia y que no pueden ser combatidas oficiosamente por la Corte para suplir la falta de actividad del recurrente.
Por lo que acaba de expresarse el cargo fracasa.
TERCER CARGO
La queja en el tercer cargo atañe a que hubo violación de los artículos 1602, 1625, 961, 962, 963 y 964 del Código Civil, como consecuencia de los graves errores de hecho en que incurrió el Tribunal en la apreciación de la demanda, la contestación y las demás pruebas del proceso.
Si el Tribunal hubiera apreciado las pruebas en su exacta dimensión, hubiera visto el recíproco incumplimiento de las partes, sumado al tiempo transcurrido desde cuando el contrato se frustró hasta la presentación de la demanda, circunstancias que debieron llevarle a concluir que ese abandono contractual es inequívocamente indicativo del mutuo disenso tácito que en la demanda se planteó.
El recurrente acusa además que el Tribunal se equivocó al deducir la persistencia de la demandada en el contrato, tomando como fuente de esa extensión del designio contractual, la ejecución de las obligaciones, las entregas hechas y las sucesivas prórrogas, y porque en el hecho 13 de la demanda el demandante confesó haber sido requerido para la satisfacción de las obligaciones del contrato. En su impugnación el demandante descalifica esos argumentos porque los hechos que ellos recogen son todos anteriores al día en que las partes dejaron de comparecer a la notaría para suscribir el contrato prometido, de modo que las entregas recíprocas, los requerimientos y los aplazamientos, por ser anteriores al último día en que debían concurrir a la notaría no pueden tomarse como signos de insistencia en el contrato.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Juzga la Sala que aún dando por cierto que no se pueden tomar como signos de insistencia en el contrato los que ocurrieron antes de la fecha en que se debía celebrar el contrato prometido, en tanto que fue la ausencia a la notaría el hecho detonante de la supuesta desistencia del contrato, el resultado sería igual, pues en tal caso de la voluntad tácita de retirarse del contrato no daría cuenta sino la falta de comparecencia a la notaría.
Para la Corte , suprimidas todas las señales de insistencia hechas antes del día propuesto para la firma del contrato prometido, aún quedaría en la penumbra la voluntad de las partes de desistir del contrato. Así, ausente toda otra prueba sintomática de que las partes no quisieron perseverar en el contrato, quedaría en solitario el incumplimiento de la cita en la notaría como única fuente de persuasión sobre el ánimo de retraerse del contrato. En ese contexto, no hay error desmesurado del Tribunal al negarse a deducir la voluntad aniquilatoria del contrato de la sola inasistencia a la notaría el día convenido, con mayor razón si en el curso de este proceso, la propia demandante alegó, en primer lugar el incumplimiento de la demandada y ésta resistió las pretensiones en la esperanza de que el contrato fuera cumplido.
Así las cosas, aunque la ausencia a la notaría el día señalado, sumada al tiempo pasado desde entonces, podrían dar pie a afirmar que hubo mutuo disenso tácito, una lectura diferente de esos mismos hechos, que niegue en ellos el propósito disolvente, no se erige en desmesurada transgresión de las reglas de la lógica y el sentido común, y por lo mismo no puede ser tenida como señal inequívoca del ánimo de deshacer el contrato. Por el contrario, la circunstancia de que las partes permanezcan en poder de las cosas y el hecho de que el propio demandante afirme que la finca entregada al demandado ha generado frutos con la intervención de éste, podrían ser tomados como señal de insistencia en la vigencia del contrato.
No cometió entonces el Tribunal el error que se le endilga, y si bien cabe otra lectura de los hechos, no sería un yerro desmesurado como es menester para arrasar una sentencia asistida de la presunción de legalidad y acierto.
En el pasado la Corte ha dicho que “entre la disolución de un contrato sinalagmático por efecto del llamado incumplimiento resolutorio y la que acontece como consecuencia de la resiliación por mutuo disenso, existen radicales diferencias que nunca los jueces de instancia pueden ignorar para, a su talante, modificar pretensiones deducidas en juicio que con la claridad necesaria aparecen fundadas en uno u otro instituto. A través del primero y dada su naturaleza estudiada de vieja data por los doctrinantes, se pide de manera unilateral por el contratante libre de culpa que el negocio se resuelva con restituciones e indemnización por daños a su favor, mientras que en el segundo lo solicitado ha de ser que, sobre la base insustituible de rendir la prueba de aquella convención extintiva en cualquiera de las dos modalidades en que puede ofrecerse [mutuo disenso expreso y tácito], el acto jurídico primigenio se tenga por desistido sin que haya lugar, desde luego, a resarcimiento de ninguna clase…”, y a renglón seguido recalcó que “… no siempre que medie culpa de ambos agentes y por consiguiente el artículo 1546 del Código Civil no sea el pertinente para regir una hipótesis fáctica de tal índole, es permitido echar mano de la mencionada figura; ‘… es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución, sean expresivos, tácita o explícitamente, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…’ (G.J., tomo CLVIII, pág. 217) o sea que se precisa, para que pueda consumarse esta forma de disolución virtual, que la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa recíproca intención de ‘desistencia’ que constituye su sustancia…” (Sent. Cas. Civ. de 1° de diciembre de 1993, exp. No. 4022, subraya la Corte ).
De estos precedentes emerge que la lectura que el Tribunal hizo no deja traslucir un desacierto de la magnitud necesaria para infirmar un fallo que en principio es inmune a las simples discrepancias que en las instancias son comunes, pero extrañas al recurso de casación.
No prospera la acusación.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia fechada 16 de junio de 2005, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, conclusiva del proceso ordinario promovido por Giovanni Rodríguez Medina contra la firma Inversiones y Construcciones Toro Limitada – “Invercot Ltda.”
Costas del recurso a cargo del recurrente. Liquídense en su oportunidad.
Notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
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